雅戈?duì)枃L地產(chǎn)苦果：多地王降價虧本 保價滯銷

多地王陷“降價即虧本、保價則滯銷”尷尬

作為服裝行業(yè)“不務(wù)正業(yè)”的最典型樣本，雅戈?duì)?/a>在房地產(chǎn)領(lǐng)域高歌猛進(jìn)多年，風(fēng)光無限。然而，當(dāng)雅戈?duì)柊缪葜�“不差錢”的角色接連在一、二線城市高價搶地王之時，遲遲未見放松的房地產(chǎn)調(diào)控重錘，也讓其嘗到了苦果。

時代周報(bào)調(diào)查雅戈?duì)栭_發(fā)項(xiàng)目近況發(fā)現(xiàn)，其在2007年至今獲得的多地地王，多面臨手持“面粉”貴過在售“面包”的尷尬局面，并深陷“降價即虧本、保價則滯銷”的進(jìn)退維谷之中。銷路不暢也導(dǎo)致雅戈?duì)柎尕浉咂螅�其資金鏈條也被指陷入困境。公司財(cái)報(bào)顯示，截至2012年9月底，雅戈?duì)柟�司存貨高達(dá)239億元，占公司總資產(chǎn)的50.32%，其流動負(fù)債達(dá)314.7億元，負(fù)債率高達(dá)73%，而手持現(xiàn)金不足27億元。

對于業(yè)界的重重質(zhì)疑，雅戈?duì)柖�秘劉新宇僅表示公司資金鏈并無外界想象中悲觀。而雅戈?duì)柶放撇块T相關(guān)負(fù)責(zé)人以“房產(chǎn)敏感”為由，稱僅接待面對面采訪，拒絕記者的書面及電話采訪。

上海地王恐貼本銷售

上海長風(fēng)，一場“地王”級PK賽即將在歲末上演。

雅戈?duì)栔脴I(yè)近日對外宣布，其進(jìn)軍上海的第一個作品—長風(fēng)8號將于12月下旬對外開放示范區(qū)。這是長風(fēng)板塊年內(nèi)迎來的第二個地王項(xiàng)目。7個月前，中海在2009年搶來的70億元總價地王項(xiàng)目紫御豪庭首度開盤，樓板價2.2萬元/平方米，約3.8萬元/平方米的開盤策略，使其一舉奪得了今年6月份上海樓市的銷售冠軍。

中海此番貼著成本線走的定價方案，對其本身來說賺了個薄利，但也把百米開外的長風(fēng)8號逼上了懸崖。時代周報(bào)記者以購房者身份致電中海樓盤時發(fā)現(xiàn)，其儼然已把雅戈?duì)柕母叩貎r，作為了自己項(xiàng)目的賣點(diǎn)之一。“你買我們的項(xiàng)目肯定劃算，與隔壁項(xiàng)目比，地價上就已經(jīng)賺了4000元/平方米。”中海銷售人員稱，2010年9月，雅戈?duì)栆?9.58億元落子長風(fēng)時，創(chuàng)下的2.6萬元/平方米的區(qū)域單價地王紀(jì)錄，至今仍未打破。

“按照建安、財(cái)務(wù)等成本簡單核算，這個項(xiàng)目至少要賣到4萬元/平方米才能保本�！敝蟹啃叛芯靠偙O(jiān)薛建雄對時代周報(bào)記者介紹，雅戈?duì)栱?xiàng)目地價高過中海項(xiàng)目，其售價必須超過中海項(xiàng)目才能盈利。但如此的話，購房者比價后估計(jì)很難會買賬，這也給雅戈?duì)柍隽说蓝▋r難題。

在采訪中，多位上海業(yè)內(nèi)人士均對記者表示，雅戈?duì)柕貕K容積率偏高，難以規(guī)劃別墅物業(yè)，其公寓定價須高過中海公寓售價才具有盈利空間，但操作難度明顯。由于明年房地產(chǎn)形勢還不明朗，雅戈?duì)栆驳炔患跋乱淮瓮恋卦鲋�、房價上漲的機(jī)會。在尷尬定價的局面下，雅戈?duì)栭L風(fēng)8號項(xiàng)目可能被迫要貼本銷售。

時代周報(bào)記者從該樓盤銷售代理商新聚仁機(jī)構(gòu)內(nèi)部也獲悉，對于項(xiàng)目未來的營銷策略，有可能走貼本的銷售路線，但最終定奪權(quán)還在雅戈?duì)柺掷�，現(xiàn)在說不清楚。而雅戈?duì)栔脴I(yè)的口風(fēng)則看似曖昧，其上海公司負(fù)責(zé)人錢平近日對外表示，作為雅戈?duì)柸霚�的第一個作品，公司已在長風(fēng)項(xiàng)目上投資近60億元，無論這個項(xiàng)目是否有所虧損，都要將雅戈?duì)栔脴I(yè)的品牌帶進(jìn)上海。

“在限購限貸的大背景下，雅戈?duì)栱?xiàng)目也面臨著有效客群日趨萎縮的不利局面，如何淡季蓄客，也是擺在雅戈?duì)柮媲暗拇箅y題�！蓖�策咨詢研究部總監(jiān)王巍立表示。不過據(jù)時代周報(bào)記者了解，截至目前，雅戈?duì)栭L風(fēng)項(xiàng)目的銷售體系和團(tuán)隊(duì)還沒完全建立起來，蓄客更是談不上。

薛建雄稱，一般來說，銷售團(tuán)隊(duì)組建好再蓄客開盤，最合理的時間也得3個月以上。而雅戈?duì)柗矫妫�也拒絕對時代周報(bào)記者透露具體的上市時間表。

高價拿地后遺癥不斷

如果以上海項(xiàng)目來論雅戈?duì)柕禺a(chǎn)危局，顯得管中窺豹的話，那么，在距離上海200多公里外的杭州，雅戈?duì)柨芍^真正舉步維艱。

2007-2010年的4年時間里，雅戈?duì)栐诤贾莶季至艘粡埜吒杳瓦M(jìn)的路線圖：2007年7月，雅戈?duì)栔脴I(yè)高調(diào)亮相杭州，經(jīng)過90輪競價，以14.76億元高價競得杭州商學(xué)院地塊(后開發(fā)成御西湖項(xiàng)目)，以15712元/平方米的樓面價，首次成就了雅戈?duì)枴昂贾莸赝酢钡墓鸸�。隨后不久，雅戈?duì)柍赓Y12.8億元，拿下杭州轉(zhuǎn)塘50號、51號兩個地塊(后開發(fā)成西溪晴雪項(xiàng)目)。

2010年4月，面對全國房價的過度上漲，國家推出地產(chǎn)調(diào)控組合拳，此后一浪高過一浪的地產(chǎn)調(diào)控幾乎成為所有房企的夢魘。但彼時乘著金融投資資本東風(fēng)的雅戈?duì)栵L(fēng)頭正勁，并和綠城董事長宋衛(wèi)平所坦承的一樣：“沒有預(yù)測到調(diào)控災(zāi)難的長度和深度。”

2010年12月，雅戈?duì)栍忠?4.2億元總價，拿下杭州申花53號和申花56號地塊，溢價率分別為153%和155%。根據(jù)當(dāng)年的這兩塊地塊的樓面價，分別是17751元/平方米和18114元/平方米，刷新杭州當(dāng)時土地出讓的單價紀(jì)錄。

不料，時隔兩年，申花地塊仍未交地，卻深陷降價包圍圈。如今區(qū)域內(nèi)開盤價15678元/平方米的萊德?紳華府項(xiàng)目，樓面價為8778元/平方米；現(xiàn)售價15000元/平方米左右的中順?上尚庭項(xiàng)目，樓面價也僅為6082元/平方米。

這也就是說，即便該地塊現(xiàn)在開工建設(shè)，也難以逃脫虧本的命運(yùn)。杭州雅戈?duì)栔脴I(yè)總經(jīng)理水華良也承認(rèn)：“現(xiàn)狀之下，這兩宗地塊確實(shí)沒有盈利空間�！� 也正因?yàn)榇�，今�?月份至今，該地塊頻頻傳出退地風(fēng)波。雅戈?duì)柗矫嬷荒艹雒嬉辉俜裾J(rèn)該傳聞，并在年報(bào)中披露，已于2011年償付了該地塊7.91億元的部分土地款。

而在已開盤項(xiàng)目中，雅戈?duì)栆愿邇r拿地，高端定位刺激銷售的策略，卻慘遭杭州消費(fèi)者的不買賬�！霸诤贾菔袌�，雅戈?duì)栱?xiàng)目的價格拼不過廣宇、品牌比不上綠城，這樣的尷尬處境使得公司競爭力甚微�！焙贾莓�(dāng)?shù)啬巢辉妇呙�的開發(fā)商對時代周報(bào)記者稱，目前雅戈?duì)栒�處在降價即虧本、保價則滯銷的進(jìn)退維谷之中。

以“西溪晴雪”項(xiàng)目為例。在經(jīng)歷了兩輪大幅降價之后，從3萬元/平方米的開盤價一路降到22000元/平方米的現(xiàn)價，銷售形勢依舊堪憂。雅戈?duì)?012年半年報(bào)顯示，西溪晴雪項(xiàng)目從2010年開盤至今的預(yù)售比例，僅為19.58%。

銷售困境，同樣存在于蘇州市場。2004年，雅戈?duì)栐谔K州拿下了大本營寧波以外的第一個地王，這個項(xiàng)目樓面地價逾6000元/平方米，而同期蘇州湖東房價還在5000元/平方米左右徘徊。對于如今房子難賣問題，負(fù)責(zé)江蘇市場的蘇州雅戈?duì)栔脴I(yè)有限公司營銷總監(jiān)張佳希不無感嘆：“房地產(chǎn)調(diào)控像一盤棋，殊不知棋布滿后，棋盤有限，最后大家悶死�！�

流動負(fù)債314億元

事實(shí)上，以“入行”的時間計(jì)算，雅戈?duì)栆咽欠康禺a(chǎn)行業(yè)的“老人”。

早在1992年房改剛剛開始時，雅戈?duì)柧鸵呀?jīng)有了第一家房地產(chǎn)公司雅戈?duì)栔脴I(yè)。2011年前，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)曾是雅戈?duì)栕顝?qiáng)勁的利潤支撐，在意氣風(fēng)發(fā)的2009年，雅戈?duì)柕念A(yù)售收入就已經(jīng)達(dá)到71億元，而到了2010年雅戈?duì)柗康禺a(chǎn)業(yè)務(wù)鼎盛之時，更是全年累計(jì)實(shí)現(xiàn)預(yù)售金額118億元。

然而，隨著房地產(chǎn)市場進(jìn)入衰境，雅戈?duì)?011年房地產(chǎn)業(yè)務(wù)直線大跌，其開發(fā)集中的寧波、蘇州、杭州、上海四個城市，2011年的商品住宅成交面積分別同比下降15%、23%、53%和24%，當(dāng)年總計(jì)完成的30多億元業(yè)績只占到了期望值的1/3，這讓雅戈?duì)柧嚯x“2015年進(jìn)入國內(nèi)地產(chǎn)20強(qiáng)”的目標(biāo)漸行漸遠(yuǎn)。

外界的分析觀點(diǎn)一致認(rèn)為，曾經(jīng)無比輝煌的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)如今黯然失色，除了持續(xù)的房地產(chǎn)調(diào)控外，雅戈?duì)柕母邇r拿地策略和專業(yè)化程度不足也是其走向失敗的最大原因。

更為緊要的是，房地產(chǎn)之路越走越窄的雅戈?duì)�，也已走上了危險的資本鋼絲。公司財(cái)報(bào)顯示，公司的存貨近幾年一直呈現(xiàn)上漲趨勢，其中2010年、2011年，雅戈?duì)柕拇尕浄謩e為187.27億元和233.07億元。截至2012年9月末，公司的這項(xiàng)數(shù)據(jù)高達(dá)239.53億元，占公司總資產(chǎn)的50.32%，其中房地產(chǎn)存貨占據(jù)90%以上比例。

除了大規(guī)模的房地產(chǎn)存貨，雅戈?duì)栠�需面臨公司短期借款加劇所導(dǎo)致的資金鏈緊張的險境。公司今年三季報(bào)顯示，雅戈?duì)栒�背�?fù)高達(dá)314億元的流動負(fù)債，該數(shù)據(jù)占公司總負(fù)債比例的90.43%，占公司總資產(chǎn)的66.11%。截至9月底，公司短期有息借款達(dá)152.72億元，而與此對應(yīng)的公司同期的期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物余額僅為26.70億元。

數(shù)字驚人，雅戈?duì)栆脖毁|(zhì)疑資金鏈面臨斷裂。不過對此，雅戈?duì)柗矫嬗枰苑裾J(rèn)。其董秘劉新宇對時代周報(bào)記者解釋稱，不能僅從財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)分析公司的負(fù)債水平，事實(shí)上，有140多億元的預(yù)收款項(xiàng)被劃歸到流動負(fù)債表中，公司財(cái)務(wù)水平并不像外界想象的那樣悲觀。而在此前雅戈?duì)柕墓蓶|大會上，公司高層也稱，對目前 73%的資產(chǎn)負(fù)債率并不緊張，因?yàn)橛?4億元的金融資產(chǎn)可以變現(xiàn)，未來目標(biāo)是把負(fù)債率下降到 60%。

不過，雅戈?duì)柗矫嬉惨呀?jīng)意識到在“政策市”的背景下，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)迫切需要調(diào)整。在2011年的財(cái)報(bào)中，雅戈?duì)栠@樣總結(jié)銷售失利的原因：“新的調(diào)控政策對以前年度房價過高、上漲過快的一二線城市作用尤其顯著，上述城市的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了‘量價齊跌’的成交走勢�！�

此外，由于房地產(chǎn)年均6億元的凈利潤和100億元左右的資金投入形成了強(qiáng)烈的反差，為抵御流動性風(fēng)險，在雅戈?duì)杻?nèi)部，公司董事長李如成也針對房地產(chǎn)業(yè)務(wù)提出了一系列“謹(jǐn)慎”戰(zhàn)略，如2011年至今，公司未新增土地儲備，還提出要加快現(xiàn)有項(xiàng)目銷售速度、強(qiáng)化回款能力等。

“在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)方面，不會停滯不前，也不會退出�！眲⑿掠罘Q，公司地產(chǎn)業(yè)務(wù)也有了相當(dāng)?shù)囊?guī)模和基礎(chǔ)，如早先所獲得150萬平方米左右的土地儲備，就足夠未來五六年開發(fā)，所有開發(fā)及銷售工作等都有計(jì)劃。對于未來，劉新宇表示，“仍會審慎關(guān)注市場變化，畢竟這個行業(yè)受宏觀政策影響較大，要看政策的波動情況以及房地產(chǎn)本身周期情況進(jìn)行決策�！�