紅蜻蜓“折翅”上海灘 外行“觸地”日漸式微

      外行掘金地產(chǎn)日漸式微

      房地產(chǎn)業(yè)如圍城，城外的人想出去，城內(nèi)的人想沖進(jìn)來(lái)。紅蜻蜓的地產(chǎn)迷局亦如此。 

      在上海浦東川沙板塊，中國(guó)鞋業(yè)的著名民營(yíng)品牌——紅蜻蜓集團(tuán)一手打造的別墅項(xiàng)目因宏觀調(diào)控而銷(xiāo)售慘淡。

      在全國(guó)各大城市，外行扎堆進(jìn)入地產(chǎn)業(yè)，沖著“暴利”兩字而去，往往以“被套牢”的結(jié)局收?qǐng)觥?

      有人打了個(gè)形象的比喻：這就像圍城，城外的人想出去，城內(nèi)的人想沖進(jìn)來(lái)。樓市調(diào)控的高壓下，一些房企狼狽逃離，一些非房企則一頭撞進(jìn)來(lái)。

     “企業(yè)盲目多元化、抱著投機(jī)心理而去，這是很多‘外行’在房地產(chǎn)行業(yè)失利的最根本原因。”上海乘星行總經(jīng)理李驍告訴記者。

      沉寂的紅蜻蜓置業(yè)

      東郊半島別墅，是紅蜻蜓集團(tuán)旗下的上海紅蜻蜓有限公司在上海打造的第一個(gè)項(xiàng)目。 

      2009年，伴隨著東郊半島別墅的高調(diào)開(kāi)盤(pán)，紅蜻蜓集團(tuán)宣布進(jìn)軍上海房地產(chǎn)市場(chǎng)。

      東郊半島位于浦東川沙板塊，毗鄰上海迪士尼樂(lè)園，地理位置上的優(yōu)越性不言而喻。

      彼時(shí)，紅蜻蜓置業(yè)“來(lái)勢(shì)洶洶”，引發(fā)媒體跟風(fēng)報(bào)道。紅蜻蜓集團(tuán)董事長(zhǎng)錢(qián)金波公開(kāi)表示：“東郊半島作為集團(tuán)在上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的第一個(gè)項(xiàng)目，肩負(fù)著樹(shù)立起紅蜻蜓集團(tuán)在上海房地產(chǎn)界影響力的重任�！�

      3年以后，錢(qián)金波口中的所謂“重任”，與現(xiàn)實(shí)境況相比，頗顯尷尬。查詢網(wǎng)上房地產(chǎn)，數(shù)據(jù)顯示，東郊半島自2009年11月8號(hào)首次開(kāi)盤(pán)以來(lái)，至今開(kāi)盤(pán)三次，總套數(shù)127套，3年間44套，去化率只有區(qū)區(qū)的三分之一。

       這44套里，有25套是在今年1月—10月售出的，而2009年—2011年，每年總售套數(shù)均不足10套。 

       這期間，伴隨著慘淡的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，東郊半島的售價(jià)也不斷下降，平均報(bào)價(jià)從2009年的2000萬(wàn)元降到了如今的1600萬(wàn)元。

       記者在售樓處發(fā)現(xiàn)，項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)十分冷清，幾個(gè)小時(shí)內(nèi)沒(méi)有一個(gè)看房者。一位售樓員直言不諱：“我們這里的獨(dú)棟別墅和大平層的房源還非常多，你想要什么樣的都有�！�

       浦東的一位房產(chǎn)中介自稱在這個(gè)地段工作了好幾年，目睹了東郊半島的“銷(xiāo)售不力”：“剛來(lái)的時(shí)候就覺(jué)得不大受歡迎。現(xiàn)在還是這樣，沒(méi)什么名氣，賣(mài)的不怎么樣�！�

       多位業(yè)內(nèi)人士分析，東郊半島別墅銷(xiāo)售慘淡的最大原因在于“品牌力度不夠”，另外也受到了市場(chǎng)調(diào)控的影響。

       東郊半島的專(zhuān)案經(jīng)理?xiàng)钍懒荚?011年7月份就對(duì)媒體表示：限購(gòu)影響了銷(xiāo)量，調(diào)控讓別墅市場(chǎng)很難賣(mài)出去。此時(shí)距離紅蜻蜓初入上海時(shí)曾經(jīng)信誓旦旦的諾言不過(guò)3年。

       當(dāng)時(shí)紅蜻蜓置業(yè)總經(jīng)理梁睿豪言：“通過(guò)做東郊半島的項(xiàng)目，紅蜻蜓也已經(jīng)打開(kāi)了知名度，未來(lái)的目標(biāo)是在整個(gè)華東地區(qū)乃至全國(guó)多點(diǎn)布局，并將紅蜻蜓置業(yè)做成一個(gè)獨(dú)立的房產(chǎn)集團(tuán)�！边@兩年，紅蜻蜓置業(yè)在上海房地產(chǎn)市場(chǎng)似乎完全沉寂下來(lái)，沒(méi)有任何拿地新聞，更沒(méi)有任何的新項(xiàng)目入市，當(dāng)初的“布局華東乃至全國(guó)”的承諾，早就被丟在了一邊。 

      記者就東郊半島項(xiàng)目以及紅蜻蜓置業(yè)的未來(lái)發(fā)展問(wèn)題，致電采訪了紅蜻蜓置業(yè)的相關(guān)負(fù)責(zé)人，梁睿的電話一直無(wú)人接聽(tīng)，而銷(xiāo)售部經(jīng)理則以“在忙”為由拒絕回應(yīng)。 

      非房企折戟樓市 

      紅蜻蜓不是第一家進(jìn)軍房地產(chǎn)行業(yè)的“外行”，非房企入市早已經(jīng)不是新鮮事情。 

      房地產(chǎn)市場(chǎng)的高利潤(rùn)是吸引外來(lái)者進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的最大誘因�！罢f(shuō)白了就是來(lái)掙錢(qián)的。房地產(chǎn)行業(yè)的毛利潤(rùn)在30%左右，凈利潤(rùn)大約15%，相比于制造業(yè)、紡織業(yè)的三、五個(gè)點(diǎn)的利潤(rùn)率，高出很多。”上海社科院房地產(chǎn)研究中心研究員顧建發(fā)分析稱。 

      在上海乘星行總經(jīng)理李驍看來(lái)，高利潤(rùn)是最大的推動(dòng)力。“中國(guó)的制造業(yè)近些年發(fā)展疲軟，有些企業(yè)為了自身多元化搞地產(chǎn)，也是很正常的選擇。” 

      但外行在房地產(chǎn)市場(chǎng)的掘金之路并非一帆風(fēng)順。 

      非房企進(jìn)軍房地產(chǎn)業(yè)的“前輩”當(dāng)屬雅戈?duì)?/a>。它的發(fā)展歷程多多少少折射出了外行在房地產(chǎn)市場(chǎng)遭遇的“瓶頸”。2011年以來(lái)，關(guān)于“雅戈?duì)柺芾Ш贾莸赝蹴?xiàng)目”的消息從沒(méi)斷絕過(guò)。 

      2010年12月份，雅戈?duì)栆钥們r(jià)24.21億元，拿下杭州53號(hào)申花地塊，刷新杭州當(dāng)時(shí)土地出讓的單價(jià)紀(jì)錄。尷尬的是，經(jīng)歷調(diào)控的申花板塊多個(gè)樓盤(pán)價(jià)格在兩年后紛紛跳水，有多個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)突破1.6萬(wàn)元/平方米的價(jià)格底線，價(jià)格比雅戈?duì)柲玫氐膬r(jià)格還要低。 

      據(jù)中房信的不完全統(tǒng)計(jì)，雅戈?duì)柦衲晟习肽?個(gè)在杭州的項(xiàng)目銷(xiāo)售額不足5億元。 

      另外據(jù)雅戈?duì)?007年到2011年的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，5年間該公司房從地產(chǎn)獲得的凈利潤(rùn)近30億元，平均每年的收益約為6億元。而大多數(shù)年份雅戈?duì)柕禺a(chǎn)業(yè)務(wù)占用的資金卻超過(guò)100億元，凈利潤(rùn)和資金投入形成了強(qiáng)烈的反差。 

      7月，有多家媒體公布了雅戈?duì)柤磳⒒貧w傳統(tǒng)服裝主業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)將被嚴(yán)格限制投入的消息。 

      遭遇困境的“外行”不只雅戈?duì)栆患�。比如�?guó)美巨無(wú)霸地產(chǎn)項(xiàng)目——國(guó)美商都被擱置數(shù)年，4年來(lái)不斷尋求買(mǎi)家，最終在今年低價(jià)被海航收盤(pán)。 

      外行扎堆進(jìn)入難 

      李驍認(rèn)為，“盲目多元化”和“投機(jī)心理”是這些企業(yè)最終在房地產(chǎn)市場(chǎng)折戟的最根本原因。 

     “有些企業(yè)一直是在盲目地多元化擴(kuò)張，但現(xiàn)實(shí)是多元化做成功的企業(yè)寥寥無(wú)幾。很多試圖多元化發(fā)展的企業(yè)，一旦市場(chǎng)出現(xiàn)波動(dòng)，最容易賠了夫人又折兵，連累了自己的老本行。而且很多企業(yè)的出發(fā)點(diǎn)不對(duì)，沖著暴利而來(lái)，卻沒(méi)有做好充足的準(zhǔn)備�！� 

      顧建發(fā)同樣認(rèn)為，非房企對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)不是很了解，比不上內(nèi)行的豐富經(jīng)驗(yàn)，先天劣勢(shì)明顯�！巴庑袃裳垡荒ê�，只是聽(tīng)到別人說(shuō)好就扎進(jìn)來(lái)了，這樣很容易被打敗。” 

      外行涉足房地產(chǎn)行業(yè)也并非一定會(huì)失利。業(yè)內(nèi)人士建議，做足功課、擺正心態(tài)是關(guān)鍵。 

      “我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)頂多算是中級(jí)發(fā)展階段，有更多的企業(yè)加入進(jìn)來(lái)是好事情，不是說(shuō)你是外行就一定會(huì)失敗。只要那些企業(yè)尊重市場(chǎng)客觀規(guī)律，不浮躁，好好地扎根于這個(gè)市場(chǎng)，堅(jiān)持下去會(huì)成功的。如果你沒(méi)有先天的優(yōu)勢(shì)，再抱著個(gè)投機(jī)的心態(tài)，被淘汰是必然的�！崩铗敱硎�，根本的分歧點(diǎn)不在于外行內(nèi)行，而在于企業(yè)的態(tài)度。 

      即使有很多失敗案例，但是一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士分析，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展空間依然很大，市場(chǎng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有飽和，將來(lái)還是會(huì)有很多的非房企跟風(fēng)涉足房地產(chǎn)行業(yè)。 

     “我覺(jué)得還是會(huì)有更多企業(yè)來(lái)?yè)屵@個(gè)大蛋糕的，但是搶不搶得到，就要看本事了。”顧建發(fā)預(yù)計(jì)。