2017年，將是實體零售重新出發(fā)的轉折年

近日，CBRE世邦魏理仕發(fā)布了《CBRE大中華區(qū)房地產市場展望報告》，從基本面、供應面、需求面對2017年中國零售業(yè)物業(yè)市場進行了展望。

報告指出，2017年或將是實體零售重新出發(fā)的轉折之年。

1、基本面：零售基本面逐步轉向實體零售

2017年或將是實體零售重新出發(fā)的轉折之年。

網購對實體商業(yè)的沖擊正逐步減輕，線上零售更加積極地擁抱線下實體，并將之作為重要的未來增長領域。

購物中心和實體店在體驗性和場景化方面的不斷提升，將從供給側為消費升級創(chuàng)造條件，并持續(xù)推動消費者向實體商業(yè)回歸。

從消費者和消費能力的角度看，隨著收入的增加，上層中產/富裕家庭占比，將在未來五年中突破全國家庭數(shù)量的一半。他們消費主導力的加強，對消費升級起到進一步的推動作用。

以體驗為內核的服務型消費在中國正處于由上層中產階級“量變”和消費結構“質變”雙重驅動的風口。

中國供給側的改善，需要實體商業(yè)的貢獻，因此，2017年或將是實體零售重新出發(fā)的轉折之年。

供應面：2017年800萬㎡新增供應逼近

2017年，中國整體零售物業(yè)市場新增供應量預計將進一步放大，市場將迎來800萬平方米左右的新入市項目。其中，北、上、廣、深四大一線城市占供應總量的29%左右，其余二線城市約占71%。

1、一線城市中，北京和廣州兩地新增體量不大。

北京有超過6成的項目位于王府井和CBD的核心商圈，且由有經驗的業(yè)主開發(fā)和運營；而廣州僅有一個新項目入市。深圳和上海的供應總量分列全國首、次位。

2、二線城市中，未來三年，中西部四城將面對持續(xù)大量新增供應的考驗，其中成都、武漢作為品牌進駐該區(qū)域的門戶城市風險相對較小。華東區(qū)域的供需平衡相對較好，但無錫商鋪租賃市場仍存較大風險。

需求面：傳統(tǒng)服飾品牌擴張持續(xù)放緩

據(jù)CBRE監(jiān)測，2016年奢侈品牌和百貨商場繼續(xù)優(yōu)化整合其原有門店網絡，輕奢品牌和多品牌買手店增長穩(wěn)定。

快時尚品牌仍然保持較快的擴張勢頭，但受國際快時尚品牌布點繼續(xù)向下一級城市滲透和個別品牌關店的影響，增速亦有所放緩。

新消費從商品到服務 綠色健康引領新風尚

現(xiàn)今，消費者需求的更迭與升級，正在引領零售業(yè)從傳統(tǒng)的服飾穿戴向生活方式轉型，更多地關注文化娛樂、健康生活等多維度的消費體驗，“健康”和“酷玩”成為兩大增長主題。

據(jù)調查，82%中國消費者愿意花更多的錢購買健康食品。

消費者在飲食方面從注重美味和性價比，到追求安全、健康的食品，催生了餐飲行業(yè)有機、新鮮材料的餐廳涌現(xiàn)，傳統(tǒng)餐飲品牌力推健康飲食新概念。

預計2017年將有更多的健康餐飲品牌獲得資本市場的青睞，從而擁有充裕的資金用以門店或渠道的擴張。

首先，中國消費者從速溶咖啡向沖調咖啡的明顯傾倒，亦是對健康和品質餐飲的追求體現(xiàn)。

目前，中國人均年咖啡消費量僅為5杯，還遠遠低于日韓每年人均300杯的水平，以及全球240杯左右的平均值，這一巨大差距，昭示出咖啡連鎖店經營商在中國所面臨的巨大的市場機遇和成長空間。

其次，運動相關消費是“健康”這一新消費主張下另一個重要分支。

據(jù)統(tǒng)計，到2020年，每周參加1次及以上體育鍛煉的人數(shù)達到7億，經常參加體育鍛煉的人數(shù)達到4.35億，體育消費總規(guī)模達到1.5萬億元。

近年來井噴的馬拉松賽事場次，也是“全民健身”的見證，預計2017年將舉辦500場馬拉松賽事。

與運動健身蓬勃興起相對應的，是運動服飾裝備亮眼的銷售業(yè)績和擴張計劃。

新消費環(huán)境下運動休閑品牌的發(fā)展已進階為“科技+運動”時代，預計2017年，運動休閑品牌將繼續(xù)保持活躍的擴張趨勢，并在此基礎上更多地融合移動互聯(lián)網功能。

此外，近年來電影票房的迅速增長、主題樂園產業(yè)的蓬勃發(fā)展，都印證了不斷增長的娛樂新消費的需求。

展望2017年，文娛類零售商將在門店數(shù)量和商家品類上有進一步的提升，以IP概念、親子、體驗為主題的零售門店將進一步擴展，選址重點區(qū)域仍將是居民收入較高、消費力較強的一線城市以及核心二線城市。

CBRE大中華區(qū)顧問及交易服務部董事總經理黃蔚表示：“線上、線下的零售模式在博弈多年后從完全對立進階為相互融合，以及居民收入的快速增長驅動了中國基數(shù)龐大的消費者持幣尋找消費升級的下一站等因素，實體商業(yè)重拾增長的潛力。2017年或將是實體零售重新出發(fā)的轉折之年。”

新機遇投資需求持續(xù)活躍 海外投資穩(wěn)中生變

在流動性寬松的背景下，2016年商業(yè)地產大宗交易市場交投活躍，全年成交總額達1,500億元，同比上升85%，創(chuàng)下歷史新高。

展望2017，投資需求盡管受到貨幣政策、匯率及物業(yè)租賃市場波動的影響，但商業(yè)地產供應階段性峰值，以及地產基金到期迫近等因素都將促使國內可交易資產數(shù)量增加，交易活躍度仍將保持較高水平。

2016年下半年以來，收緊流動性閘門推進去杠桿的呼聲漸起。

在2017年“穩(wěn)健中性”的貨幣政策下，國內基準利率預計保持穩(wěn)定在低位，貨幣供應增速雖預期小幅回調，但仍將平穩(wěn)增長，理財、信托和債券等產品的監(jiān)控亦全面加強，國債利率的上行進一步壓縮房地產投資回報率及無風險利率間的利差，因此回報率難有大幅下行空間。

在優(yōu)質資產供不應求以及海外投資受限的雙重作用下，預計未來整體回報率仍趨平穩(wěn)。流動性漸緊，商業(yè)地產資產價格拐點已至？

1、寫字樓市場：預計個別寫字樓租金進入下降通道的一線城市或迎來資產價格的盤整期，在供求情況有所好轉的一線城市（如廣州寫字樓市場），資本值可能步入加速期。二線城市在供應壓力下租金仍將受壓，但總體需求將從P2P退潮的低谷中走出。

2、零售物業(yè)市場：二線城市投資回報率預計亦進一步分化，成都、杭州、南京等基本面穩(wěn)健、供求關系相對平衡的強二線城市，回報率預計有所壓縮。

3、物流地產市場：受有限的土地資源及穩(wěn)定租賃需求的帶動，整體資本值仍呈上升態(tài)勢。

據(jù)觀察，十三五規(guī)劃期間，軌道交通向二三線城市延伸，2020年預計全國有50個城市擁有地鐵。2015年中國城鎮(zhèn)化率超過55%，2020年將提高至60%。

交通設施的完善和人口的導入，往往意味著商業(yè)版圖的擴大，因此，城市化的主旋律下，人口導入和基礎建設成為了判斷投資機會的量尺。

而且，繼第一次全國寫字樓供應高峰期已過去十年，預計自2017年起，老舊物業(yè)體量將大幅增加。

由于設計、建造的原因，市場上有大量存量資產折舊較快，又或是因為市場格局演變，原有物業(yè)未能實現(xiàn)最佳用途。

在核心商圈新增供應減少、可售物業(yè)有限的背景下，中心城區(qū)里城市更新、翻新改造物業(yè)帶來的增值型投資機會，將為回報率要求更高、資產管理經驗豐富的投資者帶來機會。

與此同時，消費升級的主題始終貫穿于商業(yè)地產市場。隨著中產階級群體的擴大以及消費者收入水平的提高，國內消費需求已經從衣食住行等生存型消費向精神層面的享受型消費推進。

在此背景下，體驗、餐飲、教育以及服務類消費將對商業(yè)地產格局產生巨大影響。

據(jù)歐盟委員會2016年數(shù)據(jù)顯示，中國企業(yè)研發(fā)投資額同比大增24.7%，全球排名第四。

包括汽車制造業(yè)、計算機、通信、醫(yī)藥制造業(yè)等高端制造業(yè)的利潤均以高于傳統(tǒng)制造業(yè)平均增速的速度在擴張。產業(yè)價值鏈升級及傳統(tǒng)制造業(yè)往中西部遷移，催生了科技園和高級廠房的投資機會。

此外，近期在持續(xù)的資本外流帶來人民幣進一步貶值的壓力下，中國政府加強資本管控，并對國企10億美元以上的境外不動產交易實行更為嚴格的審核。

這將使得以大型國有企業(yè)及保險公司為代表的中國買家，在選擇投資標的時將更為謹慎、對投前環(huán)節(jié)的把控將更為嚴格。

然而，中國資本“走出去”的長期趨勢以及長期國家發(fā)展戰(zhàn)略不會改變。加之國內經濟增長放緩、成熟物業(yè)競爭激烈、回報率下行等因素，以及央行貨幣政策分化、人民幣貶值預期，將成為更多投資者向海外資產配置傾斜的催化劑。但受近期政策風向影響，2017年交易可能集中在下半年。

CBRE大中華區(qū)投資及資本市場部董事總經理李凌認為：“2017年宏觀上穩(wěn)定內部利率環(huán)境與出境投資審查收緊都會帶來更多配置國內資產的需求，因此預計中國商用物業(yè)投資市場仍會保持非�；钴S的態(tài)勢。而中長期來看，政府會繼續(xù)支持境內投資者戰(zhàn)略性布局海外資產，中資機構也將持續(xù)推進海外資產配置，但會謹慎選擇投資標的并關注其表現(xiàn)�！�