鞋服潮牌云集的大悅城，僅靠10個(gè)購(gòu)物中心去年收租31億！

大悅城控股集團(tuán)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“大悅城”）近日發(fā)布2019年年報(bào)，報(bào)告期內(nèi)，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入337.87億元，較上年同期增加52%；凈利潤(rùn)37.05億元，較上年同期增加4%，歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)23.78億元，較上年同期增加15%；基本每股收益0.61元，較上年同期增加15%；加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率14.69%，較上年增加0.72個(gè)百分點(diǎn)，各項(xiàng)指標(biāo)均較去年同期有顯著增長(zhǎng)。

報(bào)告期內(nèi)，大悅城實(shí)現(xiàn)全口徑簽約金額（包含權(quán)益類項(xiàng)目）710.82億元（操盤(pán)口徑為618.54億元），投資物業(yè)和相關(guān)服務(wù)實(shí)現(xiàn)收入51.44億元，較上年同期（追調(diào)后）增加17.43%。

報(bào)告期內(nèi)，大悅城主營(yíng)業(yè)務(wù)包括商品房銷售及一級(jí)土地開(kāi)發(fā)、投資物業(yè)及相關(guān)服務(wù)、酒店經(jīng)營(yíng)、物業(yè)及其他管理，實(shí)現(xiàn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入合計(jì)337.87億元，其中：

住宅類項(xiàng)目（包含權(quán)益類項(xiàng)目）實(shí)現(xiàn)結(jié)算面積96.59萬(wàn)平米，結(jié)算收入282.78億元，商品房銷售及一級(jí)土地開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)收入同比增加主要是公司本年達(dá)到結(jié)算收入條件商品房資源同比增加所致。

投資物業(yè)及相關(guān)服務(wù)收入51.44億元，同比增加17.43%，主要是本年持有型項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)效率提升，租金單價(jià)增加相應(yīng)收入增加。

酒店經(jīng)營(yíng)收入8.42億元，與上年同期相比增加14.87%。物業(yè)及其他管理收入：大悅城本年物業(yè)及其他管理收入6.92億元，同比增加40.77%，主要本年物業(yè)管理面積增加，相應(yīng)收入增加。

報(bào)告期末，大悅城持有已開(kāi)業(yè)10個(gè)大悅城購(gòu)物中心及1個(gè)祥云小鎮(zhèn)項(xiàng)目（不含管理輸出項(xiàng)目），分別位于北京、上海、天津、沈陽(yáng)、成都、杭州、煙臺(tái)、西安等8個(gè)城市，購(gòu)物中心可出租面積共計(jì)86萬(wàn)平方米，全年平均出租率97%，全年實(shí)現(xiàn)租金收入31.8億元，此外，大悅城還通過(guò)管理輸出模式運(yùn)營(yíng)天津和平大悅城項(xiàng)目及昆明大悅城項(xiàng)目。

同時(shí)，大悅城著力提升商業(yè)運(yùn)營(yíng)能力，拓展商業(yè)管理輻射范圍及規(guī)模。除已經(jīng)開(kāi)業(yè)的13家購(gòu)物中心（含管理輸出項(xiàng)目）、5處寫(xiě)字樓及多個(gè)酒店、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目外，2019年在建擬建的購(gòu)物中心項(xiàng)目還有12個(gè)，覆蓋中國(guó)大部分一二線核心城市。

2019年，大悅城通過(guò)精細(xì)運(yùn)營(yíng)持續(xù)打造購(gòu)物中心差異化競(jìng)爭(zhēng)能力，銷售額、客流等運(yùn)營(yíng)指標(biāo)有較大幅度提升，9月7日，公司自創(chuàng)“大悅瘋搶節(jié)”迎來(lái)第八屆消費(fèi)狂歡，單日銷售破2.36億元，同比增長(zhǎng)19.8%；共有234家品牌商戶成為當(dāng)日全國(guó)銷冠，771家品牌商戶躋身當(dāng)日全省/全城銷冠；會(huì)員消費(fèi)占比超50%，青年消費(fèi)占比突破76%。

在鞏固提升大悅城品牌影響力基礎(chǔ)上，大悅城聚焦品質(zhì)中產(chǎn)，定位區(qū)域型時(shí)尚生活中心，深入推進(jìn)“大悅春風(fēng)里”產(chǎn)品線在北京、蘇州等城市落地，確保實(shí)現(xiàn)高品質(zhì)呈現(xiàn)。大悅春風(fēng)里聚焦品質(zhì)中產(chǎn)，定位區(qū)域型時(shí)尚生活中心，隨著第二條產(chǎn)品線的開(kāi)啟，大悅城品牌更加多元，兩條產(chǎn)品線將共同促進(jìn)品牌價(jià)值和規(guī)模的快速提升。同時(shí)，公司還在積極推動(dòng)存量商業(yè)的收并購(gòu)及管理輸出工作，在長(zhǎng)沙、南京、廣州、成都、重慶等地深入推進(jìn)目標(biāo)項(xiàng)目。

2020年，在購(gòu)物中心業(yè)態(tài)方面，大悅城首個(gè)大悅春風(fēng)里項(xiàng)目將正式落地，公司將打造具有春風(fēng)里特色的自有IP管理體系，強(qiáng)化產(chǎn)品體驗(yàn)感，確保第二產(chǎn)品線璀璨亮相。

2020年，大悅城將繼續(xù)輕重并舉，大力發(fā)展管理輸出與收并購(gòu)項(xiàng)目，力爭(zhēng)通過(guò)合資開(kāi)發(fā)、大悅城城并購(gòu)改造基金、管理輸出等多種方式新獲取2座以上大悅城。

長(zhǎng)城證券分析師陳智旭表示，大悅城控股的大悅城項(xiàng)目總可出租面積呈穩(wěn)健上升趨勢(shì)，考慮到公司已規(guī)劃商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目將在未來(lái)2-5年內(nèi)相繼落成，公司總可出租面積將在未來(lái)繼續(xù)提高，出租率方面看，7個(gè)已長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)大悅城平均出租率自2015年起始終維持高位，受益于總可出租面積上升及出租率平穩(wěn)，大悅城租金收入穩(wěn)定上升，2019年上半年，大悅城租金收入18.68億元，同比增長(zhǎng)27.6%，而項(xiàng)目平均租金自2013年以來(lái)亦呈穩(wěn)步上漲趨勢(shì)，其中西單大悅城目前每平方米月租金1273元，遠(yuǎn)超其他項(xiàng)目。

觀察來(lái)看，大悅城城市綜合體的主要目標(biāo)客群為18-35歲新興中產(chǎn)人群，為了更好迎合當(dāng)代年輕人消費(fèi)需求，大悅城積極探索“體驗(yàn)式消費(fèi)”將潮流文化與傳統(tǒng)商業(yè)模式結(jié)合制造用戶粘性，目前已開(kāi)業(yè)的大悅城均配置有獨(dú)具特色的主題街區(qū)，其提供的時(shí)尚感與話題性對(duì)年輕消費(fèi)群體起到引流作用，為大悅城持續(xù)吸引人氣，除主題街區(qū)外，大悅城注重與時(shí)下潮流IP進(jìn)行合作，不斷以主體IP活動(dòng)作為客流導(dǎo)入通道，話題營(yíng)銷效果顯著。

華創(chuàng)證券研究員袁豪認(rèn)為，大悅城的三大優(yōu)勢(shì)造就了在商業(yè)運(yùn)營(yíng)方面的能力，一是卡位核心資產(chǎn)，客流輻射力優(yōu)異。大悅城項(xiàng)目基本位于一二線核心區(qū)位、輻射全市，成熟項(xiàng)目日均客流6.5-7萬(wàn)人次、業(yè)內(nèi)領(lǐng)先；二是租金穩(wěn)定增長(zhǎng)，核心驅(qū)動(dòng)力來(lái)自購(gòu)買(mǎi)力提升和面積擴(kuò)張；三是招商與操盤(pán)力極強(qiáng)，深耕會(huì)員經(jīng)濟(jì)、大數(shù)據(jù)系統(tǒng)錦上添花，343招商品牌分類機(jī)制確保大悅城標(biāo)準(zhǔn)化復(fù)制，創(chuàng)意街區(qū)+IP展覽的體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)圈定客流與消費(fèi)，深耕會(huì)員潛力、刺激消費(fèi)頻率，大數(shù)據(jù)系統(tǒng)支撐精細(xì)化運(yùn)營(yíng)。

袁豪介紹，目前全國(guó)大悅城會(huì)員數(shù)量已累計(jì)超過(guò)350萬(wàn)人，公司堅(jiān)持深耕會(huì)員經(jīng)濟(jì)，通過(guò)會(huì)員的高頻消費(fèi)帶動(dòng)商戶銷售額增長(zhǎng)，從而提升回報(bào)率，以大悅城自有IP“大悅瘋搶節(jié)”為例，2018年4月21日，九城聯(lián)動(dòng)單日實(shí)現(xiàn)銷售額1.56億元，提袋率達(dá)74%；其中會(huì)員消費(fèi)額達(dá)7695萬(wàn)元、占比達(dá)49%；活動(dòng)期間，新增會(huì)員1.6萬(wàn)余人。其中，朝陽(yáng)大悅城會(huì)員銷售突破1400萬(wàn)元，煙臺(tái)大悅城會(huì)員消費(fèi)占比突破77.4%。

此外，得益于多年沉淀的優(yōu)秀運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)與忠實(shí)消費(fèi)者，大悅城在大數(shù)據(jù)信息采集方面也走在業(yè)內(nèi)前沿，大悅城用數(shù)據(jù)給消費(fèi)者“畫(huà)像”，包括性別、工作、收入、到訪頻次、購(gòu)物喜好等，形成體驗(yàn)平臺(tái)積累交互信息。這些信息再被整理成顧客標(biāo)簽，應(yīng)用進(jìn)精準(zhǔn)營(yíng)銷活動(dòng)中。

目前，大悅城積極擴(kuò)大商業(yè)布局，拓展商業(yè)版圖。未來(lái)三年計(jì)劃開(kāi)業(yè)大悅城購(gòu)物中心6個(gè)，總建筑面積預(yù)計(jì)289萬(wàn)平米，購(gòu)物中心建面合計(jì)約93萬(wàn)平米。擬開(kāi)業(yè)大悅春風(fēng)里購(gòu)物中心4個(gè)，總建筑面積及購(gòu)物中心建面分別為104萬(wàn)平米及52萬(wàn)平米。