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龍湖新開業(yè)商場10座,全國累計開業(yè)商場39座;商業(yè)租金增長31.9%至47.5億元,同店增長達(dá)到19%;商場銷售額267億元,同比增長25%;全年平均日客流154萬人次,同比增長23%。
“我們認(rèn)為太好的市場不一定是我們的福音,有好有壞才顯得出企業(yè)的各種能力!
10年前,走過樓市哀鴻遍野的2008年,趕上2009年“乾坤大逆轉(zhuǎn)”后,尖子生龍湖在2009年年報中留下了這句話。
那時的龍湖,正急速前進(jìn),好似草原上一匹奔跑的野馬。全國擴(kuò)張戰(zhàn)略初見成效,赴港上市鑼聲陣陣,銷售金額和面積創(chuàng)下公司成立15年最好紀(jì)錄。
在上市前,投資人問龍湖創(chuàng)始人:公司先做大還是先做強(qiáng)?吳亞軍的回答干凈利落:先做長,再做強(qiáng),“做大”是自然而然的結(jié)果。
以此為鑒,吳亞軍與龍湖開始了又一個“十年之旅”,而今天則是揭榜的日子。2019年,龍湖集團(tuán)合同銷售額同比增長20.9%至2425.0億元;歸屬于股東的凈利潤183.4億元,毛利率為33.6%。核心稅后利潤率為15.5%。
報告期內(nèi),龍湖新開業(yè)商場10座,全國累計開業(yè)商場39座;商業(yè)租金增長31.9%至47.5億元,同店增長達(dá)到19%;商場銷售額267億元,同比增長25%;全年平均日客流154萬人次,同比增長23%。
無疑,在上市第十個完整的年頭,龍湖交出了一份穩(wěn)穩(wěn)當(dāng)當(dāng),又帶著點(diǎn)小驚喜的成績單。
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48座商場,要撐起60億租金收入?
在業(yè)績發(fā)布會上,龍湖集團(tuán)表示2020年開業(yè)商場數(shù)9座,按此計算,截止到今年底,所有開業(yè)商場數(shù)是48座。
杭州西溪天街
要達(dá)到這個目標(biāo),按2019年47.5億元的租金收入(不含稅),增長率要達(dá)到26.3%,這增長率均低于過去幾年增長率,達(dá)標(biāo)的可能性高。
今日,龍湖集團(tuán)CEO邵明曉表示,會力保龍湖商業(yè)2020年完成60億元+的租金目標(biāo),盡管在疫情期間為商戶減租的額度高,但也會通過后續(xù)的商業(yè)運(yùn)營來消化掉。
開業(yè)商場39座,租金收入穩(wěn)健
報告期內(nèi),全國累計開業(yè)商場39座,已開業(yè)商場建筑面積377萬平方米,整體出租率98.5%。全年平均日客流154萬人次,同比增長23%。
以開業(yè)時間看,10年以上的項(xiàng)目有4個,5年以上的15個,1年以內(nèi)則有10個,各階段分布較為均衡,在長時間跨度內(nèi),可以及時調(diào)整,應(yīng)對多變的市場環(huán)境。
此外,過往十年間,龍湖按年同步增速均保持在20%以上,增幅最大為2015年,高達(dá)61.5%;而出租率則穩(wěn)定在95%以上。
租售比超16%,單平租金有待提高
龍湖的高租售比體現(xiàn)了其品牌溢價能力,及商業(yè)產(chǎn)品線業(yè)績考核強(qiáng)度。
2016-2019年,龍湖的租售比均在16%以上,略高于華潤和大悅城的15%,但低于凱德的20%。且值得注意的是,于整個行業(yè)而言,龍湖的單平租金處于中位數(shù)水平,或與其產(chǎn)品定位(多數(shù)區(qū)域型購物中心)有關(guān)。
星悅薈總建面23.9萬平,租金占比5.9%
目前,龍湖擁有三條主要產(chǎn)品線,“天街”,針對中等收入新興家庭的區(qū)域型購物中心品牌;“星悅薈”,定位精致百搭的購物中心,品質(zhì)生活的樞紐;“家悅薈”,中高端家居生活購物中心品牌。
龍湖星悅薈,目前已在上海、成都、北京、重慶、西安、寧波、無錫等城市布局,已開業(yè)的項(xiàng)目總建面達(dá)23.9萬平米。
2019財年,龍湖星悅薈系列整體出租率達(dá)98.8%,租金收入同比增長23%至2.8億元,占其2019年商場總租金收入的比重為5.9%。
目前,星悅薈多落子在一線及新一線城市,且偏愛人口和消費(fèi)力明顯成熟的區(qū)域。據(jù)贏商大數(shù)據(jù),星悅薈項(xiàng)目周邊1公里居住人口中,富人占比明顯高于行業(yè)平均水平,西安曲江店、重慶春森店更是達(dá)到42.4%、29.3%。
立足于高收入家庭,星悅薈的業(yè)態(tài)呈現(xiàn)出家庭式消費(fèi)壓倒零售業(yè)態(tài)特點(diǎn),其中重慶春森星悅薈的零售業(yè)態(tài)占比僅為2.7%,而休閑娛樂占比高達(dá)42.8%。
與萬科相似,龍湖的社區(qū)商業(yè)同樣扎根于自家大型居住區(qū),依項(xiàng)目體量不一,形態(tài)多變,盒子型、街區(qū)式交錯分布。
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10%銷售回款作上限,押注持有物業(yè)的“鐵律”
邵明曉曾表示,商業(yè)地產(chǎn)是資本成本的游戲。
“我們對規(guī)模的認(rèn)知,設(shè)定租金增長年化30%左右,按照目標(biāo)慢慢跑沒有問題!鄙勖鲿酝嘎,龍湖回款的10%作為上限,用于持有型物業(yè),“我們不會突破這些指標(biāo),以保證商業(yè)穩(wěn)健的勻速增長“。
對于這點(diǎn),龍湖創(chuàng)始人吳亞軍、CFO趙軼亦在不同場合反復(fù)提及。
如果按行業(yè)平均85%的銷售回款率算,加上公允價值變動收益影響,過往10年,龍湖每年投到商業(yè)的資金基本在“回款的10%”這一標(biāo)準(zhǔn)線下。
這一標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)立,不是在項(xiàng)目層面尋求現(xiàn)金流平衡,而是從公司層面將可分配的現(xiàn)金流用于積累投資物業(yè)資產(chǎn)。優(yōu)點(diǎn)是投資物業(yè)可作為風(fēng)險蓄水池,不足的是規(guī)模拓展速度相對較慢。如此背景下,龍湖跑出來一條獨(dú)屬的商業(yè)路徑:
商業(yè)地產(chǎn),為獨(dú)立考核業(yè)務(wù)單元
商業(yè)地產(chǎn)成功的關(guān)鍵,在于公司是否把商業(yè)地產(chǎn)視為一個獨(dú)立的業(yè)務(wù)單元,是否以商業(yè)地產(chǎn)的維度去考核團(tuán)隊(duì)的成績。
龍湖、華潤、世茂等在商場或酒店方面有所建樹的發(fā)展商,不僅享有融資成本優(yōu)勢,更在管理上將商業(yè)地產(chǎn)隔離在開發(fā)業(yè)務(wù)之外,不以短期的項(xiàng)目現(xiàn)金流平衡論短長。
相反,鼓吹很快就會實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流平衡,幾年就白賺回一個商場的公司,其持有部分很可能中長期回報率較為低下,而經(jīng)營性收入也不能助力降低融資成本。
龍湖集團(tuán)在2000年即成立商業(yè)地產(chǎn)部,負(fù)責(zé)龍湖旗下商業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)營、推廣和招商等工作,并隨著區(qū)域擴(kuò)張不斷外延。目前各地的商業(yè)地產(chǎn)部,既向地區(qū)公司負(fù)責(zé)人匯報,也向集團(tuán)商業(yè)負(fù)責(zé)人匯報。
龍湖商業(yè)有完整資產(chǎn)管理和運(yùn)營體系,從拿地第一天開始,到項(xiàng)目進(jìn)入經(jīng)營階段,每個節(jié)點(diǎn)都有完善的考慮或評估機(jī)制。
對此,商業(yè)地產(chǎn)咨詢資深行業(yè)人士評價稱,龍湖是行業(yè)內(nèi)罕見的,將住宅和商業(yè)單獨(dú)拿出來,都能夠算得過賬的企業(yè)(不存在分?jǐn)偅?/p>
通常來說,商業(yè)物業(yè)常用的回報率指標(biāo)是Ebitda Yield,等于物業(yè)息稅折舊及攤銷前利潤/物業(yè)總投資,這是持有型項(xiàng)目每年的凈營業(yè)收入回報率,分子反映商業(yè)管理部門的運(yùn)營能力,分母反映投資部門對于投資機(jī)會的把控和議價能力。
結(jié)合購物中心資產(chǎn)管理及國盛證券研究,一般認(rèn)同項(xiàng)目第三年末 EBITDA Yield大于6%為合格,6.5%為優(yōu)秀。這主要是考慮到經(jīng)營性物業(yè)貸款利率在4%~6%左右。
雖然龍湖與凱德采用的是NPI口徑,但與Ebitda的不同在于減去了小折舊、攤銷、計提等,大同小異。
據(jù)了解,龍湖有硬性KPI指標(biāo),NPI Yield 一般要求在6%以上。而部分銷售與持有綜合開發(fā)的企業(yè),在自己內(nèi)部Yield考核時,總投資額不按照會計賬面價值,而是按照公司內(nèi)部成本分?jǐn)。這種方式存在內(nèi)部考核KPI與資本市場不接軌的問題。
以上可看出,近6年龍湖的商場回報率均保持6%以上,且整體呈上升趨勢。這在一定程度上說明,其商業(yè)運(yùn)營和投資管理能力都有在不斷提升。
財務(wù)理性,借貸成本長年低于5%
規(guī);筒町惢,是中國地產(chǎn)企業(yè)兩條成長路徑。前者以高周轉(zhuǎn)為核心,大眾化為特征,擴(kuò)張快利潤低,保持高增長情況下,適度放寬財務(wù)安全底線;后者以財務(wù)穩(wěn)健為核心,追求高端化,擴(kuò)張速度慢,利潤率高,奉行更保守的財務(wù)安全底線。
龍湖的鐵律是持續(xù)降低融資成本,目前其綜合借貸成本為民營房企中最低,僅次于央企中海、華潤。邵明曉表示,龍湖是行業(yè)內(nèi)少數(shù)沒用過非標(biāo),沒做過前端融資的開發(fā)商,這讓龍湖長年保持60%以下的凈資產(chǎn)負(fù)債率,且獲得評級機(jī)構(gòu)和資本市場的認(rèn)可。
“房地產(chǎn)本質(zhì)上是資本成本的游戲!饼埡J(rèn)為,西蒙(Simon Property)、西田(Westfield)等持續(xù)做投資型物業(yè)的公司,特點(diǎn)之一即是擁有較低的資本成本,在中國做投資型物業(yè)的回報率能做到6%就已經(jīng)是非常優(yōu)秀的水平,資本成本要大大地低于這個數(shù)字才可以。
而低融資成本是標(biāo)桿運(yùn)營企業(yè)的共性,也是管理規(guī)模實(shí)現(xiàn)有質(zhì)量成長的門檻。行業(yè)租金收益率相對較低的大環(huán)境下,融資優(yōu)勢意味著更寬闊的生存空間。
沒有跟投泛化,合伙人業(yè)績不與單一項(xiàng)目掛鉤
房地產(chǎn)公司在開發(fā)一個項(xiàng)目時都會設(shè)置一個子公司,由該公司對項(xiàng)目進(jìn)行核算管理,這就是項(xiàng)目公司。基于此,多數(shù)地產(chǎn)公司都是三級結(jié)構(gòu),集團(tuán)公司、區(qū)域(城市)公司、項(xiàng)目公司,組織結(jié)構(gòu)較為復(fù)雜。
近年來,區(qū)域公司拿地自由度過大,存在隱患。如果公司總部對于區(qū)域拿地呈現(xiàn)失控或者半失控狀態(tài),所謂融資職能也只是鏡花水月。但若將融資功能都區(qū)域化,則會大幅推高資本成本,且抵御風(fēng)險能力弱。
在這方面,作為行業(yè)融資成本最低的民營企業(yè),龍湖總部對于區(qū)域拿地都有較強(qiáng)的否決能力,也都沒有跟投泛化的現(xiàn)象。
龍湖·南京龍灣天街
在整個行業(yè)跟投、合伙制普遍化背景下,龍湖實(shí)行了限制性股份激勵計劃。
與其他企業(yè)不同的是,龍湖的合伙人通過層層卷積選舉產(chǎn)生,并非單一項(xiàng)目考核也不涉及出資跟投,而與公司整體業(yè)績掛鉤,具有明確的權(quán)責(zé)和考核標(biāo)準(zhǔn)。
獨(dú)立考核、財務(wù)理性,疊加著靈活的員工激勵計劃,龍湖才能踏足商業(yè)20年間,穿越數(shù)個周期不倒。雖然有投資者認(rèn)為,龍湖在2015年前后拿地規(guī)模不足,杠桿率提升力度不夠,讓其錯過了一次豪賭周期的機(jī)會。
但于龍湖而言,企業(yè)的持續(xù)發(fā)展能力比一時的貨值暴增重要,而良好的運(yùn)營管治比享受一次性資產(chǎn)增值重要。
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搶灘下半場,TOD已在路上
中國商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入下半場,港資企業(yè)退出第一高地,與國內(nèi)品牌一同逐鹿。手握土地資源獲取、運(yùn)營招商與資金使用能力,龍湖開啟了商業(yè)征途的第三個十年。
基于交通沿線布局的軌道物業(yè),成為其未來地產(chǎn)投資的重點(diǎn)領(lǐng)域。軌道物業(yè)的建設(shè)可進(jìn)一步提升土地縱向利用率,打造核心都市區(qū),衍生而出的商業(yè)綜合開發(fā)模式為TOD模式,即以公共交通為導(dǎo)向開發(fā)商業(yè)綜合體。
但TOD模式操作起來并不簡單:利益疊加,需平衡開發(fā)商、軌交公司與政府間的利益;空間疊加,項(xiàng)目施工需配合地鐵修建節(jié)點(diǎn),克服諸多技術(shù)難點(diǎn);業(yè)態(tài)疊加,如何協(xié)調(diào)空間不同位置,放置不同業(yè)態(tài)。
對此,龍湖集團(tuán)曾解釋過這種復(fù)雜性帶來的考驗(yàn)!爸貞c沙坪壩龍湖光年TOD項(xiàng)目,高鐵站地下七層、地上七層,正常我們做一個商業(yè)項(xiàng)目的模型需要十天,如果我們做這個TOD模型的話,至少要花三倍的精力。“
重慶龍湖光年能否獲得預(yù)期的成功,龍湖將來如何拓展除重慶以外的地域拿地,皆是考驗(yàn)。
此外,近些年商業(yè)地產(chǎn)圈紛紛探討輕資產(chǎn)打法,且多為項(xiàng)目層面的管理輸出。而目前龍湖的輕資產(chǎn)之路是合作開發(fā)模式,合作方通過承擔(dān)是財務(wù)投資者角色。
2014年底,龍湖與加拿大養(yǎng)老基金投資公司(CPPIB)攜手成立合資公司,投資發(fā)展蘇州獅山天街綜合體項(xiàng)目,后續(xù)亦陸續(xù)有新合作項(xiàng)目落地。龍湖方面透露,目前持有商業(yè)項(xiàng)目還是以全資持有、運(yùn)營為主,未來也不排斥繼續(xù)引入財務(wù)投資方。
上市十年,龍湖破浪揚(yáng)帆,可更多驚喜關(guān)乎的是未來。而手握609.5億元現(xiàn)金的它,始終相信:突然的成功通常以前面至少十年的努力作為基礎(chǔ)。因?yàn)樽鰰r間的朋友,走到最后還是能夠站在前列的。
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