業(yè)績大滑坡的雅戈爾 花10億成了美的置業(yè)基石投資者

9月27日，美的置業(yè)控股有限公司(下稱“美的置業(yè)”)于香港宣布將于10月11日登陸香港聯(lián)交所上市。預計將發(fā)售1.8億股，其中90%股份將作為國際發(fā)售，10%股份在香港公開發(fā)售。每股作價17港元至21.5港元，集資最多38.7億港元。

　　在美的置業(yè)的發(fā)售中，雅戈爾與Foshan Yesheng Investment將成為其基石投資者，合共入股1.78億美元。其中，雅戈爾將認購1.48億美元(約合人民幣10.19億元)。

　　參與新股發(fā)行，在雅戈爾過往的發(fā)展邏輯中，這種以股權投資的方式賺錢一直是重要一環(huán)。梳理雅戈爾年報發(fā)現(xiàn)，截至2017年底，他們對外股權投資的公司達到25家，其中包括中信股份、浦發(fā)銀行在內(nèi)5家上市公司。

　　而地產(chǎn)業(yè)務作為雅戈爾三大主營業(yè)務之一，基本保持著獨立拿地開發(fā)、收購物業(yè)的方式，此前并未有大筆資金投資房企。2017年年報顯示，雅戈爾使用自有資金投資萬科A與中央商場，但并未擁有被投資公司的權益，且總投資額僅約1.45億元。

　　此次斥資逾10億元成為美的置業(yè)的基石投資者，在一定程度上意味著，地產(chǎn)業(yè)務下滑接連拖累整體業(yè)績表現(xiàn)后，雅戈爾的房地產(chǎn)業(yè)務正在從開發(fā)向投資轉(zhuǎn)移。

　　2018年上半年，雅戈爾營業(yè)收入和歸屬于上市公司股東的凈利潤分別較去年同期下跌33.59%和27.28%。其中最主要的原因是地產(chǎn)板塊營收的大幅下跌，期內(nèi)地產(chǎn)板塊營業(yè)收入約7.64億元，較去年同期大幅下滑73.7%，歸屬于上市公司股東的凈利潤也降低71.44%。

　　2017年，雅戈爾的營業(yè)收入和凈利潤也遭遇雙雙下滑。業(yè)績報告顯示，2017年雅戈爾營收約98.4億元，較上年度的148.95億元下跌33.94%。主要原因為期內(nèi)地產(chǎn)板塊實現(xiàn)營收48.55億元，周期影響結轉(zhuǎn)項目減少導致較上年同期下降52.70%。

　　另一方面是土地儲備量的急速下降。梳理年報發(fā)現(xiàn)，雅戈爾的土地儲備在2016年、2017年分別為40.94萬與40.35萬平方米。到今年上半年，土地儲備降至20.37萬平方米。2017年，雅戈爾共新增土地面積21.24萬平方米，而2018年上半年新增土地面積僅3.43萬平方米。

　　這與雅戈爾前幾年的拿地策略失誤不無關系。2007年至2010年間，頗有拿地魄力的雅戈爾在長三角地區(qū)拿下14幅土地，其中不乏當年的“地王”上海長風地塊和杭州申花地塊。

　　恰逢房地產(chǎn)密集調(diào)控期，杭州申花地塊隨后的最低售價一度跌破雅戈爾的拿地樓面價。市場驟冷之后，雅戈爾最終選擇規(guī)避風險、退掉地塊。2013年6月20日，雅戈爾公布將終止開發(fā)杭州申花地塊，但為此付出的代價是損失已繳付土地款中作為履行合同定金的4.84億元。

　　另一方面，在密集的調(diào)控政策影響和房企規(guī)模之爭“強者恒強”的格局下，中小型房企的生存空間受到了不少擠壓，已越來越難在公開市場單獨拿地了。

　　可以說，在被動與主動的選擇下，曾是雅戈爾賺錢法寶的地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務正在不斷收縮。但熱衷對外投資、用“炒股”賺錢的雅戈爾瞄準了即將登陸港股的美的置業(yè)，以股權投資的方式拓展其地產(chǎn)業(yè)務。

　　而對于美的置業(yè)而言，這筆投資無異于“雪中送炭”。據(jù)其招股說明書顯示，截至2016年及2017年底與截至2017年至2018年底，美的置業(yè)的經(jīng)營現(xiàn)金流量凈額為負數(shù)，且未必能通過銀行貸款、公司債券、信托融資或其他渠道獲得現(xiàn)金以收購土地、發(fā)展物業(yè)。

　　對于雅戈爾而言，美的置業(yè)從數(shù)據(jù)上看是一個較為優(yōu)質(zhì)的標的。在過去三年中，美的置業(yè)的業(yè)績實現(xiàn)了大躍升。營業(yè)數(shù)據(jù)顯示，美的置業(yè)的合約銷售額由2015年的111億元增至2017年的507億元，復合年增長率為114%;收益由2015年的83.1億元增長至2017年的177.2億元。

　　更重要的是，美的置業(yè)擁有還算可觀的土地儲備量。根據(jù)美的置業(yè)的招股說明書，截至2018年6月30日，土地儲備共有約3999萬平方米，項目儲備共171個。

　　易居研究院智庫中心總監(jiān)嚴躍進向界面新聞表示，雅戈爾近些年來的拿地策略把握不準，但有一定的拿地資金預算。投資美的置業(yè)是雅戈爾的積極持股和投資行為，美的置業(yè)也可以利用這筆資金加快擴張。