香港商業(yè)“寒戰(zhàn)”加劇 租金減半仍難留Forever 21

隨著香港零售業(yè)寒意不斷，繼去年Coach提早撤離中環(huán)后，再有國際品牌Forever 21選擇撤離香港商業(yè)核心區(qū)，該品牌計劃于明年8月撤離其位于銅鑼灣的6層超大旗艦店，未來該鋪王的業(yè)主將租金減半，由Victoria’s Secret(維多利亞的秘密)承租。

從2011年起，美國快速時裝品牌Forever 21租下當時香港最貴的店鋪，位于銅鑼灣渣甸街5至19號京華中心地庫、地下以及1至4樓共6層的大型店鋪，總面積達到51188平方尺(約4757平方米)，是該品牌在香港的首間旗艦店。而當時的首年月租金已經(jīng)高達1100萬港元，其后租金每年調(diào)升，最新更加至每月1380萬港元，成為名副其實的鋪王。

而最近兩年來，香港零售業(yè)的寒意傳導至商業(yè)地產(chǎn)，香港大多數(shù)核心區(qū)域或地段的商鋪租金紛紛大幅下調(diào)，如曾是內(nèi)地客最青睞的銅鑼灣地區(qū)目前商鋪月租金平均僅為400萬~500萬港幣，比起2011年的高峰期下跌了30%~50%，但仍然難以挽回去意已決的承租戶，這其中也包括Coach、Forever 21等不少國際知名潮牌。

鋪王身價砍半獲維密承租

據(jù)香港媒體報道，F(xiàn)orever 21所在鋪位是香港私人業(yè)主持有的街鋪中，月租最貴的一個鋪位，也是Forever 21全球所有旗艦店中租金最高的一間。而當年Forever 21簽下一紙6年的租約，至明年8月才到期，意味著即便還有10個月的租期，F(xiàn)orever 21還需要給1.38億港元的租金。

去年初，已有市場消息傳出，F(xiàn)orever 21正嘗試將鋪位推出市場找人頂租，但由于新的租客需要支付Forever 21的高昂租金，面對香港整體商鋪租金都在下跌的情況下，即便是國際運動品牌及時裝品牌愿意洽談，但最終也因租金太過高昂無疾而終。

Forever 21位于銅鑼灣的6層旗艦店，是香港的鋪王

而到了今年，鋪王終于愿意降低身價。消息人士稱，這一鋪王已由美國連鎖女性內(nèi)衣品牌Victoria’s Secret(維多利亞的秘密，下稱“維密”)預租，但新租金只有700萬港元，每平方尺的租金為137港元，月租比Forever 21當前的租金降了近一半。這也意味著即便該鋪王業(yè)主愿意降到這個租金價格，F(xiàn)orever 21也不愿意再繼續(xù)租下去。

歐晰析企業(yè)管理咨詢大中華區(qū)合伙人荘淳杰對《第一財經(jīng)日報》記者表示，當Forever 21于2011年在銅鑼灣成立旗艦店時，正值內(nèi)地旅客赴港游黃金潮，當年內(nèi)地赴港游客人數(shù)約3000萬，并于每年增長20%~30%，而銅鑼灣則是其中內(nèi)地游客購物的熱門位置，因此，F(xiàn)orever 21在銅鑼灣高昂的租金部分，是基于內(nèi)地游客的顯著增長潛力。然而，由于近兩年來內(nèi)地旅客大幅減少，人流情況比預期差，他們的收入可能不足以支付租金成本。

實際上，F(xiàn)orever 21在銅鑼灣剛開業(yè)時，曾經(jīng)一度吸引當?shù)叵�費者瘋搶，人流量之多，甚至成為很多“小偷”聚集地。然而，去年以來，該店的人流量就開始減少。如果以Forever 21的衣服均價150元港幣計算，每天Forever 21銅鑼灣這家旗艦店要賣出3066件衣服，才可以回本。

一榮俱榮一損俱損的危機

曾幾何時，快速時尚品牌在全世界受到粉絲追捧，而現(xiàn)在，卻開始走下坡路。荘淳杰稱，“快時尚”趨勢的熱潮冷卻也是解釋為何Forever 21品牌表現(xiàn)欠佳，加上目前由于消費者對服裝的質(zhì)量越來越重視，快速時尚品牌很可能逐漸面臨新挑戰(zhàn)。實際上，可以從H&M和優(yōu)衣庫一類的品牌觀察到這個現(xiàn)象，最近都相繼看到利潤下降。

H&M集團發(fā)布的財報顯示，公司9月全球銷售僅錄得1%的增長，是過去一年的最低增速，而H&M集團三季度的毛利率也由55.9%下跌至54%，凈利潤更下滑9.2%至48.2億瑞典克朗，這已經(jīng)是H&M集團連續(xù)5個季度利潤下滑。

國際知名品牌匯聚的香港銅鑼灣商業(yè)區(qū)

同時，根據(jù)迅銷有限公司(優(yōu)衣庫母公司)2016財政年度的業(yè)績概要，公司截至2016年8月的全年度，凈利潤下滑了56.3%，尤其在下半財年度，公司的凈利潤更大跌80.9%，形勢已經(jīng)非常嚴峻。

荘淳杰認為，F(xiàn)orever 21當前位置的空間似乎已超出其所需，盡管這是Forever 21在香港的第一間商店，店鋪大有助于建立品牌形象，但現(xiàn)在該品牌定位已經(jīng)確立，資源投資則會從維持旗艦店轉(zhuǎn)移到開設(shè)較小的商店。

不過，從鋪王撤出并不意味著Forever 21徹底撤出香港，今年5月，F(xiàn)orever 21剛承租旺角西洋菜南街百寶利商業(yè)中心地下10及11號鋪、1至3樓鋪位，合共19217平方尺，這一店鋪的月租僅196萬港元，租金較旗艦店便宜86%，同樣以每件衣服均價150港元計算，F(xiàn)orever 21每天只需要賣出436件衣服，就可以回本，壓力確實舒緩很多。這家新店將取代其銅鑼灣的鋪王之店成為其在香港新的旗艦店，且今年9月已悄然開業(yè)試水。

那么，接下來承租的維密就能熱銷嗎?目前，維密在香港有6間商場分店，還有一間機場店，此次租用銅鑼灣京華中心鋪王為首間街鋪，預計將作為品牌旗艦店。不過，由于維密此前在香港以賣香水為主，市場預計，新鋪應該會發(fā)售內(nèi)衣產(chǎn)品。

如果從運營的角度，維密目前也處在舉步艱難的地步，其母公司L Brands集團近日公布，集團第三季度的每股盈利預計只有0.4美元，而此前的預計是0.4至0.45美元，如果與去年的0.55美元相比，下跌近30%。

在這樣的壓力下，維密能否在香港立足，也遭到了很多市場人士的質(zhì)疑。有市場人士稱，有了Forever 21的前車之鑒，維密在香港也未必能夠成功。維密定位盡管比Forever 21更高，每件貨品售價約500港元左右，但每天要賣出467件貨品來回本，也并不是一件容易的事情。