宜家薈聚將入駐長(zhǎng)寧臨空商圈？上海虹橋第五大道即將成型！

上海土地市場(chǎng)發(fā)布公告，長(zhǎng)寧區(qū)新涇鎮(zhèn)342街坊1/1丘cn004c-02地塊（臨空16-2地塊，東至福泉路，南至金鐘路，西至協(xié)和路，北至北翟路）將于12月30日拍賣。

出讓合同顯示，地塊將建設(shè)規(guī)模將不小于15萬(wàn)平方米的商場(chǎng)（其中地上建筑面積不小于10萬(wàn)平方米），定位為中高端，國(guó)際化、多樣化、體驗(yàn)化，集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、時(shí)尚為一體的一站式體驗(yàn)精品購(gòu)物中心，開(kāi)發(fā)商須100%持有整個(gè)項(xiàng)目至少20年，統(tǒng)一招商、統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)、統(tǒng)一物業(yè)管理，同時(shí)還需要配置單體建筑面積不小于2.5萬(wàn)平方米的零售主力商戶（地上建筑面積不小于1.5萬(wàn)平方米），由開(kāi)發(fā)商自主經(jīng)營(yíng)。

誰(shuí)能吃到這塊肥肉？宜家勝算大！

要知道，大上海本就是個(gè)寸土寸金的地方，土地供應(yīng)極為緊張，大型地塊較少，大項(xiàng)目選址十分困難，想要在魔都大展拳腳首先地塊條件就極不容易滿足。此番臨空地塊開(kāi)發(fā)條件雖苛刻，但不失為一塊好地，究竟誰(shuí)能吃到這塊肥肉？

輿論也炸了鍋，有網(wǎng)友透露，宜家旗下薈聚購(gòu)物中心項(xiàng)目將進(jìn)駐這里，并于2019年年底開(kāi)業(yè)。消息是否屬實(shí)？搜鋪網(wǎng)記者第一時(shí)間致信上海長(zhǎng)寧土地市場(chǎng)官方網(wǎng)站，截止發(fā)稿前未得到明確回復(fù)。

那么我們先來(lái)分析這塊地是否真適合進(jìn)駐宜家。

搜鋪網(wǎng)商業(yè)地產(chǎn)研究院注意到，該地塊周圍居民并不密集，離2號(hào)線淞虹路地鐵站稍有距離，且被外環(huán)路高架及北翟路快遞通道切割，西側(cè)外環(huán)外主要為虹橋機(jī)場(chǎng)用地，北面大多為建設(shè)工地及商務(wù)樓，周圍的居民幾乎全部集中在南側(cè)百聯(lián)西郊購(gòu)物中心的周圍，若要打造商業(yè)物業(yè)，對(duì)于購(gòu)物中心商業(yè)運(yùn)營(yíng)能力及主力店吸引客流的能力要求很高，相關(guān)部門之前曾與宜家在內(nèi)的多家大型零售商背景購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)商多輪洽商。

另外，由于商圈條件限制，此地并不適合設(shè)置百貨主力店，因此擁有特色主力店及超市主力店的零售商業(yè)將變得很有希望。據(jù)悉目前已經(jīng)有4家企業(yè)領(lǐng)取申請(qǐng)表，搜鋪網(wǎng)大膽猜測(cè)預(yù)計(jì)宜家、百聯(lián)集團(tuán)、沃爾瑪樂(lè)世界、歐尚高鑫廣場(chǎng)等都會(huì)是此地塊的潛在競(jìng)爭(zhēng)者。其中宜家薈聚是最有力的競(jìng)爭(zhēng)者。

為什么這么說(shuō)？

首先，臨空地塊所在區(qū)域位于長(zhǎng)寧西部，雖然并非集中住宅區(qū)，但區(qū)域內(nèi)高新技術(shù)和電子產(chǎn)業(yè)企業(yè)密集，有大批上班族，金領(lǐng)、白領(lǐng)占比極高，消費(fèi)水平高。而交通便利、覆蓋足夠多符合薈聚定位的消費(fèi)群體、能滿足購(gòu)物中心建設(shè)需求的面積，是宜家購(gòu)物中心集團(tuán)的基本選址標(biāo)準(zhǔn)。所以兩者十分契合。且該地塊位于上海西面的長(zhǎng)寧臨空商圈，而宜家目前上海另外三家門店分別位于市區(qū)的徐家匯邊緣、北面的寶山大場(chǎng)商圈、東面的浦東御橋商圈。

△宜家當(dāng)前在上海的布局

附臨空企業(yè)入駐情況：

其次，擁有巨大的停車場(chǎng)，是所有宜家購(gòu)物中心的特色之一。這能極大滿足臨空區(qū)域內(nèi)消費(fèi)者的驅(qū)車購(gòu)物需求，從而也就極大地提升了他們的消費(fèi)意愿。據(jù)悉，設(shè)計(jì)購(gòu)物中心前，宜家都會(huì)先做市場(chǎng)調(diào)研，估算購(gòu)物中心的體量、人流量，結(jié)合汽車保有量做出停車場(chǎng)規(guī)劃。北京、武漢、無(wú)錫三地薈聚的停車位數(shù)量分別為6500個(gè)、4700個(gè)和4800個(gè)，這與當(dāng)前國(guó)內(nèi)很多項(xiàng)目停車位嚴(yán)重不足，配套設(shè)施差形成鮮明對(duì)比。

以武漢宜家薈聚購(gòu)物中心為例，五年前，宜家剛拿下這一總面積達(dá)30萬(wàn)平方米的地塊時(shí)，這里還是一個(gè)物流園區(qū)。當(dāng)時(shí)的周邊環(huán)境并不適合做購(gòu)物中心，但宜家考慮的是，未來(lái)城市會(huì)逐漸向外擴(kuò)展，隨著汽車保有量增加，市內(nèi)交通擁堵，越來(lái)越多市民會(huì)習(xí)慣駕車到城市周邊休閑購(gòu)物�；�于這種判斷，加上武漢市政府承諾在購(gòu)物中心旁邊增設(shè)一個(gè)輕軌站點(diǎn)，項(xiàng)目最終落了地。

中國(guó)目前已有的三個(gè)薈聚項(xiàng)目（無(wú)錫、北京、武漢）全部位于遠(yuǎn)離市中心的位置。其中GLT租賃面積最大的是北京薈聚，有20.7萬(wàn)平方米，最小的無(wú)錫薈聚也有15.3萬(wàn)平方米。盡管遠(yuǎn)離市中心，但薈聚卻沒(méi)有遭遇門庭冷落車馬稀的窘境。

同時(shí)，宜家薈聚購(gòu)物中心與其他購(gòu)物中心相比還有一個(gè)更大的法寶，那就是有著“宜家家居”這根定海神針。作為薈聚的戰(zhàn)略合作伙伴和主力租戶，宜家家居一般先于薈聚開(kāi)業(yè)，某種程度上起到了為薈聚預(yù)熱造勢(shì)的作用。仍以武漢項(xiàng)目為例，2014年9月開(kāi)業(yè)的武漢宜家，銷售業(yè)績(jī)比原定目標(biāo)高出了32％。到店的訪客不僅來(lái)自武漢，還有許多華中周邊地區(qū)的消費(fèi)者。

同樣，薈聚也為宜家家居輸送了客流。薈聚中心豐富的業(yè)態(tài)，也會(huì)帶動(dòng)宜家家居人氣更旺盛。有數(shù)據(jù)顯示，在北京、無(wú)錫的薈聚中心開(kāi)業(yè)后，為相鄰的宜家家居帶去“大約增加了30%左右”的更多客流，且業(yè)績(jī)喜人。

宜家家居遠(yuǎn)程的集客能力，為宜家薈聚購(gòu)物中心的招商以及整體發(fā)展也奠定了強(qiáng)大基礎(chǔ)。薈聚購(gòu)物中心內(nèi)包含來(lái)自國(guó)際和國(guó)內(nèi)時(shí)尚服飾、豐富的餐飲和休閑咖啡、娛樂(lè)、電器商場(chǎng)、大型超級(jí)市場(chǎng)、影院、文化教育以及各類休閑與運(yùn)動(dòng)服務(wù)，每家薈聚中心租賃面積15-20萬(wàn)平方米，擁有350-400家合作商戶，一應(yīng)俱全。還配備首屈一指的停車場(chǎng)。源于北歐的斯堪的納維亞設(shè)計(jì)風(fēng)格注重個(gè)性、以人為本，以購(gòu)物行為為指導(dǎo)動(dòng)線的設(shè)計(jì)最大程度地優(yōu)化了所有商鋪和出入口的位置，清晰的動(dòng)線讓客流更平均地分布于薈聚中心的每一處，要說(shuō)實(shí)力親民，宜家薈聚絕對(duì)做到了。

宜家在華進(jìn)入新階段 拓展全面加速

上海是目標(biāo)城市！

由于宜家對(duì)購(gòu)物中心的選址非常嚴(yán)格，且都是自行買地、自行興建。這無(wú)疑增加了新建門店的難度，所以新的薈聚購(gòu)物中心的進(jìn)展速度往往較慢。

三家薈聚開(kāi)業(yè)后，宜家購(gòu)物中心集團(tuán)在中國(guó)的發(fā)展也進(jìn)入了第二個(gè)階段。據(jù)宜家購(gòu)物中心中國(guó)區(qū)總裁丁暉透露，在今后一兩年內(nèi)，宜家購(gòu)物中心集團(tuán)希望能在中國(guó)投資5到6家新購(gòu)物中心，未來(lái)主要會(huì)在北京、上海、廣州、深圳、武漢、重慶、西安，青島、南京、杭州、長(zhǎng)沙、成都等重點(diǎn)城市開(kāi)設(shè)第二批購(gòu)物中心。其中北京和武漢有望成為中國(guó)首先擁有兩家薈聚購(gòu)物中心的城市，為了與既有宜家保持合理距離，北京選址考慮海淀、通州、昌平，武漢則考慮東湖高新、洪山、江夏等江南區(qū)域。但暫時(shí)不會(huì)考慮無(wú)錫往下的城市。

經(jīng)過(guò)多年的選址，宜家第二批薈聚購(gòu)物中心開(kāi)始陸續(xù)傳出喜訊，其中長(zhǎng)沙、西安率先成功簽約。

今年6月17日，從長(zhǎng)沙市國(guó)土資源交易中心傳出消息，洋湖Y06-I02地塊被宜家購(gòu)物中心集團(tuán)以8.2億元的價(jià)格成功摘牌，該地塊容積率為2.5，總占地面積為182畝。長(zhǎng)沙薈聚中心位于洋湖生態(tài)新城核心地段，東臨地鐵3號(hào)線，西臨坪塘大道，北依洋湖大道，總建設(shè)體量超過(guò)30萬(wàn)方，商業(yè)零售面積達(dá)到15萬(wàn)平方米，總投資將超過(guò)40億元。該項(xiàng)目將成為宜家集團(tuán)在全球投資資產(chǎn)組合中第二大的項(xiàng)目和在中國(guó)的第四個(gè)“宜家家居+購(gòu)物中心”新概念項(xiàng)目。除宜家家居以外，還將引進(jìn)其他300多家國(guó)內(nèi)外知名品牌和眾多目前尚未進(jìn)入湖南市場(chǎng)的國(guó)內(nèi)外領(lǐng)導(dǎo)品牌，致力于打造成為具有國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的、湖南省影響力第一的一站式超區(qū)域性購(gòu)物中心。

宜家以“家”文化為公司的核心理念，一直倡導(dǎo)“家，是世界上最重要的地方，孩子，是世界上最重要的人，在一起，是世界上最重要的事情”。薈聚中心的定位是家庭和朋友聚會(huì)休閑的場(chǎng)所，更多地關(guān)注中產(chǎn)階級(jí)，而非熱衷奢侈品的人群。因此，在這里體驗(yàn)業(yè)態(tài)也頗為重要。正如宜家購(gòu)物中心中國(guó)區(qū)總裁丁暉所言，不把自己看成購(gòu)物中心，而是未來(lái)的聚會(huì)體驗(yàn)中心。一直以來(lái)，外來(lái)的宜家念中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)自有一套，進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)后似乎從未出現(xiàn)過(guò)“水土不服”的情況，丁暉直言宜家始終堅(jiān)持更注重客戶，而不僅是股東的商業(yè)理念。

△長(zhǎng)沙宜家薈聚中心所在區(qū)位

據(jù)悉，長(zhǎng)沙薈聚中心里，還將擁有全國(guó)首創(chuàng)，約10萬(wàn)平方米的宜家創(chuàng)意辦公樓、創(chuàng)意公寓。宜家將為長(zhǎng)沙的年輕人創(chuàng)造高品質(zhì)生活的解決方案，在宜家，不僅可以擁有現(xiàn)成的家，拎包即可入住。商業(yè)人士還可以選擇在開(kāi)放、共享的公共空間里辦公。宜家也將充分發(fā)揮產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，解決傳統(tǒng)建筑產(chǎn)業(yè)中浪費(fèi)空間的現(xiàn)象。設(shè)計(jì)適合宜家的房型和色彩，使用宜家自己的家居產(chǎn)品。這樣的小型SOHO，在中國(guó)尚屬首次嘗試。第一幢樓將和宜家購(gòu)物中心同步建設(shè)，同時(shí)，配以兩至三層的公共空間。

此外，在今年的2016絲博會(huì)暨第20屆西洽會(huì)上，西安雁塔區(qū)簽約引入了西北第一家宜家薈聚購(gòu)物中心。

上海是宜家的中國(guó)總部乃至亞太總部所在地，自然是宜家薈聚購(gòu)物中心的投資戰(zhàn)略上的頭號(hào)重點(diǎn)城市，并因此與長(zhǎng)寧、閔行、寶山、浦東等區(qū)的多個(gè)候選地塊與相關(guān)部門展開(kāi)了多年洽商。由于上海外環(huán)線內(nèi)大型商業(yè)地塊非常稀有，識(shí)時(shí)務(wù)者為俊杰，宜家將原先單店20萬(wàn)平方米以上的選址要求也適當(dāng)有所降低，可見(jiàn)宜家的誠(chéng)意。據(jù)網(wǎng)友揣測(cè)，雖然該商業(yè)地塊就商圈而言并不成熟，但交通便利，地塊較大，頗契合宜家薈聚的特性；宜家方面相當(dāng)看重臨空地塊且與之保持多年的密切聯(lián)系，綜合該地塊操盤難度及宜家的綜合資源優(yōu)勢(shì)可以預(yù)測(cè)，長(zhǎng)寧臨空地塊引入宜家薈聚購(gòu)物中心的可能性非常大。

TIPS：臨空虹橋第五大道和黃金珠寶交易中心

面對(duì)擁有虹橋天地、龍湖天街等眾多購(gòu)物中心項(xiàng)目的大虹橋商圈咄咄逼人，已規(guī)劃十多年的臨空虹橋第五大道即將成型。

“虹橋第五大道”是一條貫穿臨空?qǐng)@區(qū)內(nèi)的商業(yè)步行街。南起地鐵二號(hào)線淞虹路站，北至蘇州河1號(hào)公園（靠近聯(lián)合利華總部辦公樓），全長(zhǎng)1993米，貫穿9個(gè)地塊，涉及20多個(gè)功能性項(xiàng)目，包括總部辦公、高端百貨、文化觀演、時(shí)尚資訊發(fā)布、會(huì)議中心、公寓式酒店、星級(jí)酒店等，所涉項(xiàng)目總建筑面積約120萬(wàn)平方米。

△虹橋第五大道沿線項(xiàng)目分布

目前，臨空虹橋第五大道已經(jīng)開(kāi)業(yè)的主要商業(yè)設(shè)施為尚品坊與凌空SOHO，4.5萬(wàn)平方米的建滔商業(yè)廣場(chǎng)即將試營(yíng)業(yè)并于明年全面開(kāi)業(yè)，淞虹路地鐵站上蓋由中國(guó)黃金集團(tuán)投資建設(shè)的黃金珠寶交易中心綜合體（原易初蓮花天山店），坊間傳聞，項(xiàng)目建成后正大將以正大樂(lè)城和易初蓮花超市重新進(jìn)駐該綜合體的部分樓層，如宜家薈聚成功進(jìn)駐，無(wú)疑將與黃金珠寶交易中心共同構(gòu)成臨空商圈的兩大地標(biāo)性的主力購(gòu)物中心。長(zhǎng)寧現(xiàn)有天山虹橋，中山公園，北新涇百聯(lián)西郊三大商圈，臨空商圈將成第四個(gè)。（關(guān)于長(zhǎng)寧區(qū)虹橋臨空商圈的具體情況將在下一期分析，此處不再延展。）

△虹橋第五大道沿線項(xiàng)目分布

目前，臨空虹橋第五大道已經(jīng)開(kāi)業(yè)的主要商業(yè)設(shè)施為尚品坊與凌空SOHO，4.5萬(wàn)平方米的建滔商業(yè)廣場(chǎng)即將試營(yíng)業(yè)并于明年全面開(kāi)業(yè)，淞虹路地鐵站上蓋由中國(guó)黃金集團(tuán)投資建設(shè)的黃金珠寶交易中心綜合體（原易初蓮花天山店），坊間傳聞，項(xiàng)目建成后正大將以正大樂(lè)城和易初蓮花超市重新進(jìn)駐該綜合體的部分樓層，如宜家薈聚成功進(jìn)駐，無(wú)疑將與黃金珠寶交易中心共同構(gòu)成臨空商圈的兩大地標(biāo)性的主力購(gòu)物中心。長(zhǎng)寧現(xiàn)有天山虹橋，中山公園，北新涇百聯(lián)西郊三大商圈，臨空商圈將成第四個(gè)。（關(guān)于長(zhǎng)寧區(qū)虹橋臨空商圈的具體情況將在下一期分析，此處不再延展。）