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折戟杭州轉(zhuǎn)戰(zhàn)寧波 雅戈?duì)枴叭{馬車”究竟走向何方

| | | | 2013-7-1 09:17

不過,經(jīng)歷了去年“三駕馬車”考驗(yàn)的雅戈?duì)栐趹?zhàn)略調(diào)整之后,近期又在大本營寧波掀起拿地高潮。自年初至今,雅戈?duì)柾ㄟ^自主拿地、受讓當(dāng)?shù)毓竟蓹?quán)等方式,在寧波拿地合計(jì)花費(fèi)17.8億元!叭{馬車”究竟走向何方,寧波拿地又與過去有何不同?

  一紙退出杭州地王項(xiàng)目,又將雅戈?duì)?/a>推向了公眾視野。

  曾經(jīng)高價(jià)拿地,卻在3年里僅付一半價(jià)款,雅戈?duì)柵c杭州國土局的這場拉鋸戰(zhàn)終究以前者的完全退出收尾。這決定了雅戈?duì)栐缜爸Ц兜?.48億元合同定金無法收回,而這筆款項(xiàng)占據(jù)了公司2012年凈利潤的30%。

  自6月21日雅戈?duì)柊l(fā)布計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備至今,雅戈?duì)柟蓛r(jià)從6.43元跌至6.11元,市值縮水7.12億。

  不過,經(jīng)歷了去年“三駕馬車”考驗(yàn)的雅戈?duì)栐趹?zhàn)略調(diào)整之后,近期又在大本營寧波掀起拿地高潮。自年初至今,雅戈?duì)柾ㄟ^自主拿地、受讓當(dāng)?shù)毓竟蓹?quán)等方式,在寧波拿地合計(jì)花費(fèi)17.8億元!叭{馬車”究竟走向何方,寧波拿地又與過去有何不同?

  壯士斷腕

  進(jìn)軍地產(chǎn)界風(fēng)生水起的雅戈?duì)枺诤贾菰庥隽嘶F盧。

  6月21日,公司發(fā)布公告,稱其子公司杭州雅戈?duì)柍潜敝脴I(yè)有限公司(簡稱“杭州置業(yè)”)終止其管理的杭政儲(chǔ)出[2010]53號(hào)、56號(hào)地塊(以下簡稱“申花地塊”)。目前杭州置業(yè)正在與杭州國土資源局磋商,雅戈?duì)枌⒂?jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備。

  根據(jù)當(dāng)初《出讓合同》的約定,一旦合同解除,雅戈?duì)栆牙U付的4.84億元合同定金將“打水漂”。這對(duì)于去年經(jīng)營陷入迷茫的公司而言,無異于又一個(gè)沉重的打擊。

  實(shí)際上,這次“壯士斷腕”早在當(dāng)初拿地時(shí)就留下了悲劇收?qǐng)龅姆P。

  2010年9月,手握充足現(xiàn)金的雅戈?duì)栂群笠?3.93億元、24.21億元拿下上海長風(fēng)地塊、杭州申花地塊,幾乎刷新了兩座城市的地王價(jià)格,其大踏步擴(kuò)張的策略浮出水面。

  一位杭州的地產(chǎn)人士告訴記者,杭州地產(chǎn)市場向來外來者很難進(jìn)入,當(dāng)?shù)卣嘀С直镜仄髽I(yè)。近期,孫宏斌的融創(chuàng)進(jìn)軍杭州惹來多方關(guān)注,據(jù)悉,融創(chuàng)在當(dāng)?shù)啬玫氐牟呗圆捎门c綠城合營、競標(biāo)等多種方式。

  誰都想不到,高價(jià)拿地之后,雅戈?duì)枙?huì)與杭州國土局展開一場長達(dá)3年的拉鋸戰(zhàn)。

  2010年12月3日,杭州置業(yè)與杭州市國土資源局簽訂土地出讓合同,約定第一期土地出讓款合計(jì)12.1億元。2011年報(bào)上,反映出雅戈?duì)栔恢Ц读?.91億元的預(yù)付賬款。直至去年中報(bào),這筆費(fèi)用才得以繳清。

  前述人士告訴記者,如果出現(xiàn)土地出讓金計(jì)入預(yù)付賬款,就表明公司根本沒拿到相關(guān)土地使用證件。根據(jù)相關(guān)法律,分期繳納全部土地出讓價(jià)款的期限原則上不超過一年。這意味著申花地塊24億元的出讓價(jià)款本應(yīng)在2012年全額繳齊,不過,根據(jù)雅戈?duì)柕墓,直至終止使用前,公司仍欠當(dāng)?shù)貒辆謳缀跻话氲慕痤~。

  近日,杭州國土局公開表示,杭州置業(yè)當(dāng)初拍得的申花地塊,因雅戈?duì)柟疚窗赐恋爻鲎尯贤s定履行,根據(jù)國家、省、市有關(guān)規(guī)定和土地出讓合同相關(guān)約定,報(bào)經(jīng)市政府同意后,將依法依約解除相關(guān)合同,目前相關(guān)手續(xù)正在辦理過程中。

  “近幾年雅戈?duì)柕耐顿Y收益開始出現(xiàn)下滑,資金出現(xiàn)緊張,或與遲遲交不齊出讓金有關(guān)”,一位關(guān)注雅戈?duì)柕姆治鰩煾嬖V記者。

  三駕馬車轉(zhuǎn)型

  在外人眼中,雅戈?duì)柺且患?a href="http://rphqiei.cn/brand/服裝品牌/" title="服裝" target="_blank">服裝
公司,但在資本圈,雅戈?duì)柤b、地產(chǎn)、金融于一身的操作手法眾人皆知。

  這就是“三駕馬車”的資本運(yùn)作模式。雅戈?duì)枌⒎b產(chǎn)業(yè)的利潤用于拿地,地產(chǎn)出現(xiàn)收益后,再把資金用于一級(jí)股權(quán)市場、二級(jí)增發(fā)市場的投資,而投資的回報(bào)又可再用于服裝產(chǎn)業(yè)上。公司的三塊業(yè)務(wù)形成一個(gè)利潤的循環(huán)。

  然而,這種模式近幾年遭到打擊,服裝、地產(chǎn)、投資等3個(gè)業(yè)務(wù)遭遇全線寒冬。

  2010至2012年,雅戈?duì)枲I業(yè)收入依次為145.14億元、115.39億元、107億元,凈利潤依次為29.34億元、20.59億元、16億元,投資凈收益為19.79億、20.58億和14.43億。很明顯,雅戈?duì)柦陙順I(yè)績在逐年下滑。

  對(duì)此,李如成在某些場合曾多次表態(tài),要更加注重服裝主業(yè)的發(fā)展。一時(shí)間,“回歸主業(yè)”的戰(zhàn)略又被重提!把鸥?duì)柋緛砭褪亲龇b的,只不過前幾年三駕馬車的模式做得不錯(cuò),稍有變化,市場就誤讀為它要重服裝輕地產(chǎn)和投資”,前述分析師告訴記者。

  實(shí)際上,全線寒冬也倒逼著雅戈?duì)栐谌ツ曜龀稣{(diào)整。

  在地產(chǎn)領(lǐng)域,2010年以來,雅戈?duì)柕禺a(chǎn)業(yè)務(wù)出現(xiàn)負(fù)增長,2011年公司甚至沒有拿地,2012年,公司繼續(xù)在地產(chǎn)市場奉行小心為上,不輕易拿地的策略。高價(jià)拿地的情況并未發(fā)生,相反,雅戈?duì)栠^去的幾個(gè)項(xiàng)目逐漸出售結(jié)算,地產(chǎn)收入正在進(jìn)入一個(gè)豐收期。

  投資方面,截至2012年底,公司有股權(quán)投資市值84.3億,均計(jì)入可供出售金融資產(chǎn)。由于2012年出售了部分虧損項(xiàng)目,同時(shí)受利息、管理費(fèi)用較高的影響,2012年投資板塊浮虧2.3億。

  為此,雅戈?duì)栔鸩綇慕鹑谕顿Y向產(chǎn)業(yè)投資轉(zhuǎn)型。公司已出售了部分虧損項(xiàng)目、并選擇性地保留了部分較為優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn),并將致力于開拓新的產(chǎn)業(yè)投資。2013年公司將繼續(xù)對(duì)品牌服裝的營銷網(wǎng)絡(luò)渠道建設(shè)進(jìn)行投入,并根據(jù)分期出資安排,投資12億元認(rèn)購北京國聯(lián)產(chǎn)業(yè)投資基金(有限合伙)剩余的出資份額。

  至此,三駕馬車的形態(tài)得到了調(diào)整。服裝輸出資金的出發(fā)點(diǎn)未變,變的是過去激進(jìn)、高風(fēng)險(xiǎn)的二級(jí)市場投資正逐漸被產(chǎn)業(yè)投資取代。

  轉(zhuǎn)戰(zhàn)寧波

  折戟杭州,但雅戈?duì)柕禺a(chǎn)擴(kuò)張的思路仍在繼續(xù)。

  這一方面得益于公司最近多塊地產(chǎn)項(xiàng)目陸續(xù)投入銷售,資金壓力得到緩解,另一方面,曾經(jīng)的高價(jià)取勝正變?yōu)榫徒〉亍?

  5月30日,雅戈?duì)柟嫫淙Y子公司寧波雅戈?duì)栃鲁侵脴I(yè)有限公司,在寧波市公共資源交易中心舉辦的國有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓活動(dòng)中,以15.4億元的價(jià)格競得東部新城核心區(qū)使用權(quán)。

  就在幾天前,公司與園房地產(chǎn)、布利杰置業(yè)、方寧投資簽署《鄞州新城區(qū)首南街道陳婆渡片區(qū)CPD3-01-07B地塊B合作合同》,以2500萬元的價(jià)格受讓項(xiàng)目公司25%股權(quán),共同開發(fā)項(xiàng)目地塊。

  毫無疑問,雅戈?duì)栒诖蟊緺I寧波掀起一場拿地高潮。

  今年年初,公司與與寧波維科置業(yè)有限公司簽署《鄞州區(qū)古林鎮(zhèn)薛家片區(qū)IV-3-3地塊合作合同》,參與項(xiàng)目公司的增資擴(kuò)股,以現(xiàn)金出資1.65億元持有其30%股權(quán),共同開發(fā)寧波市鄞州區(qū)古林鎮(zhèn)薛家片區(qū)IV-3-3地塊。

  5月16日,其子公司雄發(fā)投資、金翔發(fā)展與金地集團(tuán)簽訂協(xié)議,以現(xiàn)金出資5000萬元(占項(xiàng)目公司注冊資本的50%),與金翔發(fā)展組建項(xiàng)目公司朗悅發(fā)展,共同開發(fā)寧波市長豐區(qū)塊住宅拍賣1號(hào)地塊。

  一連串的地產(chǎn)投資,讓人們又在質(zhì)疑雅戈?duì)柺欠駮?huì)再陷地產(chǎn)泥潭。

  前述分析師告訴記者,雅戈?duì)栠@次持續(xù)拿地與以往有兩個(gè)不同,其一,公司不再單槍匹馬上陣,而是選擇與其他地產(chǎn)公司聯(lián)合拿地,比如金地,杭州事件中的欠資風(fēng)險(xiǎn)被大大降低;其二,公司在大本營寧波拿地,與當(dāng)?shù)卣^熟,能用更低的成本拿到優(yōu)質(zhì)地塊。在產(chǎn)業(yè)投資回報(bào)尚不明顯之際,低成本的操作更合時(shí)宜。

  李如成“三駕馬車”搖擺

  從服裝行業(yè)起家,到進(jìn)軍房地產(chǎn)開發(fā)和金融投資;從服裝行業(yè)遭遇庫存寒冬,到公司在房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域頻頻“地王”拿地;從“重心回到服裝主業(yè)”,到地產(chǎn)和服裝成為公司運(yùn)營的兩大支柱領(lǐng)域。如今“三駕馬車”驅(qū)動(dòng)的雅戈?duì)柤瘓F(tuán)正走在備受關(guān)注的大道上。

  一個(gè)歷史業(yè)績“鮮有差池”的企業(yè)家

  從早年收購美國的kellywood company,到后來大手筆全額收購香港KWD旗下品牌smart,再到冒著調(diào)度不靈、大量過時(shí)過季產(chǎn)品積壓的風(fēng)險(xiǎn),斥巨資建立全國營銷網(wǎng)點(diǎn)和大賣場,李如成的每一步、每一個(gè)決策到現(xiàn)在來看,幾乎都堪稱深思熟慮而又飽含魄力,且歷經(jīng)后來市場的重重檢驗(yàn),這些決斷最終都可稱得上成功。

  一個(gè)小的可以反映問題的側(cè)面是:前些年,國內(nèi)紡織業(yè)“壓綻、減員、扭虧”陷于低谷,李如成卻逆市而行,投資20億元人民幣向服裝產(chǎn)業(yè)上游延伸,進(jìn)軍紡織面料。眾人頗為疑惑。李如成說,紡織企業(yè)“壓綻改造”原因是技術(shù)工藝的老化,而不是產(chǎn)業(yè)的衰落。目前,我們國家服裝面料的自給率僅為40%,每年要進(jìn)口近50億美元,倘若國產(chǎn)面料自給率能提高10%,不但可為國家節(jié)省外匯十億美元,整個(gè)紡織行業(yè)亦可增加幾十億的利潤。雅戈?duì)柤徔棾切滦兔媪蠁柺篮,以其高密度、精?xì)編織及免燙、抗菌等多種功能而備受中外廠家青睞,不但填補(bǔ)了國內(nèi)空白,國外一些大公司也紛紛下單。

  由此,充分見得李如成獨(dú)辟蹊徑的悟性。

  正是基于以上種種,此次申花地塊的大舉失利才令眾人倍感意外。

  忽前忽后的“三駕馬車”

  回顧近幾年雅戈?duì)柕膸状蝿?dòng)作,琢磨起來,意味深長。

  做服裝起家的雅戈?duì),近年來一直以主業(yè)“三駕馬車”的特色在業(yè)內(nèi)聲名遠(yuǎn)播,其間也引發(fā)不少爭議。2012年中報(bào)顯示,報(bào)告期內(nèi)公司紡織服裝業(yè)務(wù)收入29.02億元,業(yè)績占比53.47%;房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)收入23.77億元,占比43.80%。

  而地產(chǎn)開發(fā)方面,經(jīng)歷了前幾年的瘋狂搶地和后期的運(yùn)作不力,雅戈?duì)柦鼉赡甑臄U(kuò)張趨勢稍有收斂。

  2010年上半年,雅戈?duì)柕姆康禺a(chǎn)開發(fā)銷售營業(yè)收入同比下滑達(dá)29.49%。同年雅戈?duì)柛邇r(jià)競得上海長風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)8號(hào)東地塊和杭州申花地塊,這兩塊備受矚目的“地王”目前已有樓盤開售,資料顯示長風(fēng)8號(hào)項(xiàng)目開盤以來賣出185套,相對(duì)于510套的總套數(shù),其銷售速度并不搶眼,雖然已經(jīng)是附近最貴的樓盤,但45000元/平方米的售價(jià)相對(duì)于26000元/平方米的樓板價(jià),盈利空間并不大。

  2011年開始,雅戈?duì)柾V官徣氲貕K。隨著新“國五條”政策的出臺(tái),券商地產(chǎn)板塊專業(yè)人士認(rèn)為雅戈?duì)栐诜康禺a(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)上的路更加舉步維艱,回歸服裝行業(yè)或許將是更明智的選擇。

  去年年底,李如成就曾對(duì)媒體表示,公司將進(jìn)行業(yè)務(wù)調(diào)整、重回自身強(qiáng)項(xiàng),專注力量做好服裝品牌的生產(chǎn)經(jīng)營。

  繼長風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)之后,近期申花地塊的意外“淪陷”更令雅戈?duì)柈?dāng)時(shí)的這一決策看上去似乎有“提早救市”的嫌疑。

  并且,從雅戈?duì)柖ㄎ桓叨说姆b產(chǎn)品看,回歸主業(yè)的路途或許更平坦一些。在服裝行業(yè)深陷庫存危機(jī)的這兩年,雅戈?duì)柕膸齑媲闆r相較其他公司還算樂觀,扣除房地產(chǎn)項(xiàng)目的庫存,其服裝類17億的庫存在業(yè)內(nèi)仍然處于比較穩(wěn)健的狀態(tài)。

  一路走來,雅戈?duì)栐谥T多行業(yè)間來回穿梭,幾番嘗試、波折重重,因此,我們對(duì)行事低調(diào)的李如成這又一次決策轉(zhuǎn)向的成效充滿期待。

雅戈?duì)朰OUNGOR 雅戈?duì)朰OUNGOR [ 品牌中心 ]

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