近日雅戈爾發(fā)布的一紙有關(guān)參股拿地的公告,則粉碎了此前盛傳其退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的傳言。但即便未退出,雅戈爾在擴大地產(chǎn)業(yè)務(wù)版圖時仍面臨諸多挑戰(zhàn)。
靠
服裝起家的
雅戈爾,曾因多次高價圈地動作導(dǎo)致高流動性負債,一度被傳將退出房地產(chǎn)行業(yè)。
但近日雅戈爾發(fā)布的一紙有關(guān)參股拿地的公告,則粉碎了此前盛傳其退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的傳言。但即便未退出,雅戈爾在擴大地產(chǎn)業(yè)務(wù)版圖時仍面臨諸多挑戰(zhàn)。
1.65億元參股拿地
1月14日,雅戈爾公告稱,其子公司雅戈爾置業(yè)公司已與寧波維科置業(yè)有限公司簽署合作協(xié)議,共同開發(fā)寧波市鄞州區(qū)古林鎮(zhèn)薛家片區(qū)IV-3-3地塊。
資料顯示,IV-3-3地塊位于寧波市鄞州區(qū)古林鎮(zhèn)薛家村,東面至薛家南路,南面至維科水岸楓情,西面到藕纜橋河,北面到規(guī)劃道路。建筑面積9.36萬平方米,規(guī)劃建筑面積21.52萬平方米,1<容積率 2.3,土地用途為普通商品住宅。該項目預(yù)計將于2014年下半年預(yù)售。
根據(jù)協(xié)議,雅戈爾將出資1.65億元,占有注冊項目公司30%的股權(quán),而注冊項目公司剩余70%的股權(quán),歸出資3.85億元的寧波維科置業(yè)有限公司所有。
同時,公告中透露,IV-3-3地塊由寧波維科置業(yè)有限公司于2012年12月14日以10.29億元的價格競得。
關(guān)于此次參與寧波住宅項目開發(fā)的目的,雅戈爾稱,主要是應(yīng)雅戈爾戰(zhàn)略發(fā)展要求,同時,有利其獲取拓寬土地資源途徑。
而對于此次雅戈爾選擇參股的方式拿地,業(yè)內(nèi)分析指出,在激烈的市場競爭環(huán)境和樓市調(diào)控的背景下,拿地是為了獲得今后開發(fā)收益,或是鋪墊未來上市融資,亦或是為了合理配置公司資產(chǎn),房企之間通過收購、參股、控股等強強聯(lián)合的方式都將有助于其規(guī)避投資開發(fā)風(fēng)險,優(yōu)化市場資源配置。
據(jù)了解,雖然雅戈爾涉足地產(chǎn)業(yè)務(wù)時間不及服裝業(yè)務(wù)時間長,但根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示,其地產(chǎn)業(yè)務(wù)在其整個業(yè)務(wù)板塊中比重卻非常大。
公開數(shù)據(jù)顯示,雅戈爾2010年末期房地產(chǎn)旅游業(yè)收入占公司主營收入比重已達到47.15%,2011年末期該項收入比重下滑至30%左右,主要是房地產(chǎn)開發(fā)收入同比驟降5成所致,到了2012年中期,雅戈爾房地產(chǎn)旅游業(yè)收入占比又重新攀升至47.1%,其中房地產(chǎn)開發(fā)收入比重就達43.79%。
地王入市面臨挑戰(zhàn)
正是由于其在地產(chǎn)行業(yè)上的不斷加碼,讓靠做服裝起家的雅戈爾現(xiàn)今已逐漸成了半個地產(chǎn)企業(yè),更甚者,因近年來雅戈爾服裝質(zhì)量頻出問題,而被指其主業(yè)是地產(chǎn),副業(yè)才是制衣。
不過,在做大地產(chǎn)業(yè)務(wù)的同時,雅戈爾也受到不少的挑戰(zhàn)。
通過查閱資料發(fā)現(xiàn),近幾年雅戈爾在拿地方面的動作頗多,且所拿地塊以地王居多,甚至某些地塊的樓面價格已經(jīng)貴過該區(qū)域銷售均價。
在所拿地塊中,最值一提的應(yīng)屬雅戈爾于2010年9月以總價19.58億拿下的上海長風(fēng)8號項目,該項目的拿地單價為2.6萬元/平方米,創(chuàng)下長風(fēng)區(qū)域的單價地王紀錄。
除此之外,雅戈爾拿的地王項目還包括2007年7月以14.76億元高價競得的杭州商學(xué)院地塊;2010年12月以24.2億元總價拿下杭州申花53號和申花56號地塊。
由于高價圈地給雅戈爾造成了巨大的資金壓力,目前其也急需將上海地王項目盡快推出市場銷售以滾動資金。
據(jù)市場消息透露,長風(fēng)8號將于1月26號正式發(fā)售,但最終的開盤日期還要視客戶認籌情況而定,如果認籌量不夠,則會將開盤日期延后至3月份。
據(jù)悉,長風(fēng)8號首期將推200套,然而當(dāng)?shù)叵⒎Q,截止目前客戶認籌情況似乎并不算很好。
在銷售均價方面,據(jù)長風(fēng)8號內(nèi)部人員透露,該項目此前計劃定價4.2-4.3萬元/平方米,不過目前開發(fā)商已有想法將均價調(diào)至4.5萬元/平方米。
與此同時,長風(fēng)8號項目還被指存在未拿預(yù)售證卻先認籌的違規(guī)操作。消息指,截至1月17日,在上海樓盤信息的官方查詢網(wǎng)站上,該項目“新盤預(yù)告”與“預(yù)售/在售公示”兩欄中,長風(fēng)8號均無任何即將開售或在售的信息顯示,換言之,該項目還沒有拿到預(yù)售證。
此外,即便長風(fēng)8號如期開盤,雅戈爾在該項目上仍面臨定價與認籌的平衡問題。因為該項目當(dāng)時拿地均價比周邊項目,尤其是中海地王項目紫御豪庭樓面價高出4000元/平方米,而目前中海紫御豪庭已于2012年5月份開盤,當(dāng)時均價約3.8萬元/平方米。
除上述項目前景仍難料外,有數(shù)據(jù)顯示,近年來雅戈爾在寧波、杭州、蘇州的部分地王項目,均銷售不利,目前尚有200億元左右?guī)齑娲?nbsp;
而同時,雅戈爾還有174.6億元的短期有息負債需要償還。